신림1구역 재개발 분담금은 지금 얼마로 보면 되나
신림1구역 재개발 분담금은 관리처분 인가 전이라 확정되지 않았습니다.
공개된 가장 가까운 숫자는 2026년 7월 분양신청 때 제시된 추정 비례율 100.92%와 84㎡ 조합원 추정분양가 9억 4,400만~9억 5,400만 원입니다.
신림1구역 재개발은 2026년 9월 3일 조합원 분양신청을 마쳤고 분담금은 연말 관리처분 총회 뒤에 확정됩니다.
귀하께서 신림1구역 조합원이시든 매수를 보고 계시든, 이 글은 진행 단계, 조합원 분양가, 분담금 가정 계산, 지금 사도 되는지 순서로 정리합니다.
신림1구역 재개발은 어디까지 왔나
서울시 「정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준)은 신림1구역을 사업시행 단계로 적고 있습니다. 사업시행인가일은 2025년 3월 11일입니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 재정비촉진구역 지정 | 2008년 4월 10일 |
| 추진위원회 승인 | 2016년 3월 24일 |
| 조합설립인가 | 2019년 11월 21일 |
| 건축심의 | 2023년 2월 27일 |
| 사업시행인가 | 2025년 3월 11일 |
| 조합원 분양신청 | 2026년 7월 6일~9월 3일 |
| 관리처분 총회·이주 (조합 목표) | 2026년 말 · 2027년 |
기준: 서울시 정비사업 추진현황(2026.6), 헤럴드경제 2026년 7월 1일 보도. 총회와 이주는 조합 계획이며 바뀔 수 있습니다.
2008년 촉진계획이 결정된 뒤 2017년 8월까지 사업시행 주체와 추진위 승인을 두고 소송이 이어져 시간이 걸렸습니다. 사업은 한국토지신탁이 사업대행자로 참여하는 방식입니다.
서울 재개발 구역 가운데 신림1구역처럼 사업시행 단계에 있는 곳을 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.
신림1구역은 4,185세대, 84㎡가 절반이 넘는다
신림1구역은 22만 3,168㎡에 지하 5층, 지상 29층 39개 동, 4,185세대를 짓는 신림뉴타운 최대 사업장입니다. 임대 631세대를 뺀 분양 물량은 3,554세대입니다.
| 주택형 | 분양 세대 |
|---|---|
| 84㎡ | 1,987세대 (56%) |
| 59㎡ | 704세대 |
| 102㎡ | 387세대 |
| 114㎡ | 337세대 |
| 37㎡ | 117세대 |
| 142㎡ | 22세대 |
시공은 현대엔지니어링·DL이앤씨·GS건설 컨소시엄이 맡습니다. 분양신청 자료에 반영된 공사비는 3.3㎡당 730만 원입니다.
신림1구역 재개발은 분양 3,554세대 가운데 84㎡가 1,987세대여서 대부분의 조합원 분담금이 84㎡ 분양가로 갈립니다.
신림1구역 조합원 분양가는 주택형별로 얼마인가
헤럴드경제가 전한 분양신청 자료의 조합원 추정분양가는 이렇습니다. 비례율 100.92%를 적용한 값입니다.
| 주택형 | 조합원 추정분양가 |
|---|---|
| 59㎡ | 7억 4,200만~8억 900만 원 |
| 84㎡ | 9억 4,400만~9억 5,400만 원 |
| 102㎡ | 10억 8,900만 원 |
| 114㎡ | 12억 800만 원 |
| 142㎡ | 19억 3,800만 원 |
기준: 헤럴드경제 2026년 7월 1일 보도(분양신청 자료). 관리처분계획 인가 때 바뀔 수 있습니다.
월간도시는 일반분양가가 조합원 분양가보다 30% 가량 높게 제시돼 84㎡가 13억 원 안팎이라고 전했습니다. 일반분양가가 오르면 비례율이 올라 조합원 분담금이 줄고, 내리면 늘어납니다.
평가액 3억이면 신림1구역 재개발 분담금은 얼마쯤 될까
계산식은 감정평가액 × 비례율 = 권리가액, 조합원 분양가 − 권리가액 = 분담금입니다. 84A형 9억 4,500만 원을 신청한다고 놓고 계산했습니다.
| 내 집 감정평가액 (가정) | 비례율 100.92% (추정치) | 비례율 90% (가정) |
|---|---|---|
| 2억 원 | 약 7억 4,300만 원 | 약 7억 6,500만 원 |
| 3억 원 | 약 6억 4,200만 원 | 약 6억 7,500만 원 |
| 5억 원 | 약 4억 4,000만 원 | 약 4억 9,500만 원 |
헤럴드경제는 감정가 3억 1,350만 원짜리 다세대주택이 84A형을 신청하면 권리가액 3억 1,638만 원을 빼고 약 6억 2,900만 원을 추가로 내야 한다고 계산했습니다. 위 표와 같은 방식입니다.
신림1구역 재개발 분담금은 감정평가액 3억 원인 집이 84㎡를 받으면 추정 비례율 기준 약 6억 4,200만 원입니다.
분담금을 대출로 마련하실 계획이라면 대출한도 계산기로 내 소득 기준 한도를 미리 보실 수 있습니다. 이주비 대출 비율과 은행 조건은 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
지금 신림1구역 집을 사면 조합원이 되나
관리처분 인가 전이라 지위 양도 제한 시점은 아직 아닙니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 됐고, 도시정비법 제39조 제2항은 재개발 조합원 지위 양도를 관리처분계획인가 이후에 막습니다.
다만 분양신청 기간이 9월 3일에 끝났습니다. 파는 사람이 분양신청을 하지 않았다면 그 집은 현금청산 대상일 수 있습니다. 매수 전에 분양신청 여부와 신청 주택형을 조합에 서면으로 확인하셔야 합니다.
헤럴드경제가 전한 인근 중개업소 시세로는 분양신청 전 조합원 매물에 3억~4억 원의 웃돈이 붙어 있었습니다. 같은 기사에서 중개업소는 토지거래허가 대상이 아니라고 말했지만, 매수 전 관악구청에서 직접 확인하시는 것이 안전합니다.
신림1구역 매물은 매도인의 분양신청 여부에 따라 조합원 입주권이 아니라 현금청산 대상일 수 있습니다.
보신자99의 창구 메모
제가 정책자금 신청서를 검토할 때 가장 먼저 본 것은 계획서의 숫자가 추정인지 확정인지였습니다. 추정 숫자로 자금 계획을 세운 회사가 인가 단계에서 계획을 다시 짜는 일을 여러 번 봤습니다.
신림1구역도 같습니다. 지금의 9억 4,500만 원과 비례율 100.92%는 분양신청 때의 추정치입니다. 저도 이 글의 분담금 표는 관리처분 인가가 나면 다시 계산할 생각입니다.
신림1구역 조합원이시라면 분양신청 때 받은 추정 분담금이 아니라 관리처분계획 인가본의 숫자로 자금 계획을 세우십시오.
이미 관리처분 단계에 들어간 구역의 분담금 흐름은 이문4구역 재개발 분담금과 불광5구역 재개발 분담금에서 비교해 보실 수 있습니다.
신림1구역 재개발 분담금 확인 전에 해 둘 다섯 가지
- 감정평가 통지서 금액
위 분담금 표의 첫 칸에 넣어 계산합니다. - 신청한 주택형과 정확한 조합원 분양가
84A·84B처럼 타입마다 분양가가 다릅니다. - 관리처분 총회 자료의 비례율
100.92%에서 바뀌었는지 봅니다. - 이주비 대출 비율과 은행
조합 공지로 확인합니다. - 매수 예정이면 매도인의 분양신청 여부
조합에 서면으로 확인합니다.
신림1구역 재개발 Q&A
Q. 신림1구역 조합원 분양가는 얼마인가요?
A. 2026년 7월 분양신청 자료 기준 84㎡ 9억 4,400만~9억 5,400만 원, 59㎡ 7억 4,200만~8억 900만 원입니다. 관리처분 때 바뀔 수 있습니다.
Q. 신림1구역은 몇 세대인가요?
A. 4,185세대이고 임대 631세대를 뺀 분양 물량은 3,554세대입니다.
Q. 신림1구역 시공사는 어디인가요?
A. 현대엔지니어링·DL이앤씨·GS건설 컨소시엄입니다.
Q. 신림1구역 관리처분 인가는 언제인가요?
A. 조합은 2026년 말 관리처분 총회를 거쳐 2027년 이주를 시작하는 것을 목표로 합니다.
출처
- 서울 열린데이터광장: 서울시 정비사업 추진현황(2026.6)
- 헤럴드경제: 조합원 추정분양가 국평 9억원대…신림1구역(2026.07.01)
- 헤럴드경제: 대단지 신축인데 국평 9억원대? 분양신청 앞둔 신림1(2026.06.30)
본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금 표는 가정에 따른 계산이며 실제 금액은 관리처분계획과 감정평가에 따릅니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.
