이문4구역 재개발 분담금은 지금 얼마로 보면 되나
이문4구역 재개발 분담금은 확정 금액이 공개된 자료를 찾지 못했습니다.
공개된 가장 가까운 숫자는 2023년 11월 관리처분계획 공람 때 알려진 84㎡ 조합원 분양가 8억 4,200만 원입니다.
이문4구역 재개발은 2024년 4월 관리처분 인가를 받았지만 비례율을 포함한 분담금 최종 숫자는 공개 자료에서 확인되지 않습니다.
귀하께서 이문4구역 조합원이시든 관심을 가지고 계시든, 날짜가 확인된 사실과 추정 숫자를 나눠 보시면 좋습니다. 이 글은 진행 단계, 세대 수, 공사비, 분양가, 분담금 가정 계산, 매수 가능 여부 순서로 정리합니다.
이문4구역 재개발은 어디까지 왔나
동대문구청 사업 현황표 기준으로 이문4구역은 2024년 4월 1일 관리처분계획 인가를 받았습니다. 서울시 「정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준)도 단계를 관리처분으로 적고, 2026년 4월 9일 사업시행계획 변경 인가가 있었다고 표시합니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 추진위원회 승인 | 2004년 6월 23일 |
| 촉진구역 지정 고시 | 2008년 1월 7일 |
| 조합설립인가 | 2017년 3월 16일 |
| 사업시행계획 인가 | 2023년 2월 14일 (동대문구 고시 제2023-21호) |
| 관리처분계획 인가 | 2024년 4월 1일 (동대문구 고시 제2024-45호) |
| 이주 기간 (서울시 표 기재) | 2024년 11월 25일~2026년 6월 30일 |
| 사업시행계획 변경 인가 | 2026년 4월 9일 (서울시 표 기재) |
| 철거 시작·준공 (조합 계획) | 2026년 12월 · 2030년 상반기 (2025년 5월 보도) |
기준: 동대문구청 이문4구역 사업 현황표, 서울시 정비사업 추진현황(2026.6), 아시아에이 2025년 5월 13일 보도. 철거와 준공은 조합 계획이며 바뀔 수 있습니다.
서울 재개발 구역 가운데 이문4구역처럼 관리처분 단계에 있는 곳을 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.
이문4구역 재개발은 철거 시작을 2026년 12월로 잡은 계획이어서 입주는 2030년 상반기가 조합 목표입니다.
이문4구역은 세대 수가 다섯 가지로 나온다
이문4구역 재개발에서 먼저 보셔야 할 것이 세대 수입니다. 귀하께서 받으실 주택형과 분담금이 이 숫자에서 갈립니다. 설계가 여러 번 바뀌면서 자료마다 숫자가 다릅니다.
| 세대 수 | 어느 자료의 숫자인가 |
|---|---|
| 3,720세대 | 동대문구청 사업개요 (현황표 2021.7 기준, 임대 580 포함) |
| 3,628세대 | 관리처분 공람·인가 보도 (2023.11·2024.4, 임대 928·일반분양 1,133) |
| 3,500세대 | 2024년 10월 2일 임시총회 설계변경 (스포츠한국 보도) |
| 3,488세대 | 서울시 추진현황 (2026.6, 임대 710) |
| 3,505세대 | 2026년 8월 재정비촉진계획 변경 공람 (임대 609) |
위클리한국주택경제신문은 2026년 8월 구청이 재정비촉진계획 변경을 공람한다고 전했습니다. 기준용적률이 210%에서 220%로 완화되면서 당초 3,488세대가 3,505세대로 늘고, 임대주택은 710세대에서 609세대로 줄었습니다. 최고층은 43층입니다.
이문4구역 재개발의 세대 수는 3,505세대 변경안이 공람 단계라 최종 인가 값은 아직 확정되지 않았습니다.
이문4구역 공사비는 9,369억 원으로 시작했다
이문4구역 재개발 시공사는 롯데건설·현대건설 컨소시엄입니다. 위클리한국주택경제신문은 2022년 1월 공동시행 건설업자 입찰공고에서 공사비 예정가격이 9,369억 원, 3.3㎡당 520만 원(VAT 별도)이었다고 전했습니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 공사비 예정가격 | 9,369억 원 (3.3㎡당 520만 원, VAT 별도) | 입찰공고 2022.1 보도 |
| 설계변경 이력 | 3,628→3,500세대(2024.10), 소형 비율 70→60%(2025.5 보도) | 스포츠한국·아시아에이 |
| 계약 뒤 공사비 변경 이력 | 공개 자료 없음 | – |
세대 수와 평형 구성이 바뀐 뒤의 공사비와 총사업비는 공개 자료에서 찾지 못했습니다. 2022년 입찰 숫자를 지금의 계약 금액으로 보시면 안 됩니다.
공사비가 오르면 조합이 써야 할 돈이 늘어 비례율이 내려가고, 같은 집의 분담금이 커집니다.
이문4구역 조합원 분양가는 84㎡가 8.42억 원이었다
서울경제가 2023년 11월 전한 관리처분계획안의 조합원 분양가는 59㎡ 약 6.6억 원, 84㎡ 약 8.42억 원, 107㎡ 약 10.3억 원입니다. 비례율을 계산하려고 잡은 일반분양가는 59㎡ 8.2억 원, 94㎡ 11.55억 원이었습니다.
| 구분 | 59㎡ | 84㎡ | 107㎡ |
|---|---|---|---|
| 조합원 분양가 (관리처분안, 2023.11) | 약 6.6억 원 | 약 8.42억 원 | 약 10.3억 원 |
| 사업시행인가 신청 때 (84㎡) | – | 약 10.4억 원 | – |
| 비례율용 일반분양가 | 8.2억 원 | 94㎡ 11.55억 원 | – |
기준: 서울경제 2023년 11월 22일 보도. 사업시행계획을 낼 때는 2021년 공시지가 기준 감정평가액으로 84㎡ 약 10.4억 원을 신고했고, 인가 뒤 감정평가에서 사유지 총액이 4분의 3 수준으로 현실화돼 분양가가 낮아졌습니다.
같은 보도는 인근 이문3구역의 조합원 분양가가 59㎡ 약 4.1억 원, 84㎡ 약 5.2억 원이어서 이문4구역이 60% 이상 높다고 비교했습니다. 이 숫자는 관리처분안이며 이후 설계변경으로 달라졌을 수 있습니다.
이문4구역 84㎡ 조합원 분양가는 2023년 관리처분안 기준 8.42억 원이며 이후 변경 여부는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다.
평가액 5억이면 이문4구역 재개발 분담금은 얼마쯤 될까
재개발 분담금 계산식은 어느 구역이나 같습니다. 감정평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.
이문4구역의 관리처분 비례율은 공개 기사에서 찾지 못했습니다. 아래 표는 84㎡ 조합원 분양가를 8.42억 원으로 놓고 감정평가액과 비례율을 가정한 값입니다.
| 내 집 감정평가액 (가정) | 비례율 110% (가정) | 비례율 100% (가정) | 비례율 90% (가정) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 약 5억 1,200만 원 | 약 5억 4,200만 원 | 약 5억 7,200만 원 |
| 5억 원 | 약 2억 9,200만 원 | 약 3억 4,200만 원 | 약 3억 9,200만 원 |
| 7억 원 | 약 7,200만 원 | 약 1억 4,200만 원 | 약 2억 1,200만 원 |
비례율이 10%포인트 내려가면 평가액 5억 원인 집의 분담금은 5,000만 원 늘어납니다. 비례율은 공사비와 일반분양가로 정해져서 설계가 바뀐 지금의 값은 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
이문4구역 재개발 분담금은 내 감정평가 통지서의 금액과 인가받은 관리처분계획의 비례율로 다시 계산해야 합니다.
분담금과 잔금을 대출로 마련하실 계획이라면 대출한도 계산기로 내 소득 기준 한도를 미리 보실 수 있습니다.
이주비와 세입자 보상은 공개 자료가 있나
이문4구역의 이주비 대출 비율, 은행, 추가 이주비 조건은 공개 기사에서 찾지 못했습니다. 세입자 주거이전비와 이사비용 금액도 같습니다.
서울시 표는 이주 기간을 2024년 11월 25일부터 2026년 6월 30일로 적었습니다. 아시아에이는 2025년 5월 조합이 같은 해 11월까지 이주를 마무리하는 계획이라고 보도했습니다.
이문4구역 이주비 조건은 조합 공지와 대출 은행에서 직접 확인하셔야 하는 숫자입니다.
지금 이문4구역 집을 사면 조합원이 되나
원칙적으로 되지 않습니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 됐고, 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구의 재개발 조합원 지위 양도를 관리처분계획인가 이후 막습니다. 이문4구역은 2024년 4월 1일 관리처분 인가를 받았습니다.
이 제한에는 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 신청한 구역의 예외가 있는데, 이문4구역은 사업시행 인가가 2023년 2월이어서 해당하지 않는 것으로 보입니다. 신청일 자체는 공개 자료로 확인하지 못했습니다.
사시려면 조합과 동대문구청에 조합원 지위 승계가 되는지 먼저 확인하셔야 합니다. 이 글은 이문4구역 시세를 따로 적지 않았습니다. 인근 거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 날짜와 층까지 직접 확인하시는 것이 정확합니다.
관리처분 인가 이후의 이문4구역 매물은 조합원 지위가 넘어오지 않을 수 있어 매수 전에 법 조항부터 확인하셔야 합니다.
보신자99의 창구 메모
제가 정책자금 신청서를 검토할 때 가장 먼저 본 것은 계획서의 날짜와 최종 인가본의 날짜가 같은지였습니다.
이문4구역도 같은 방식으로 봤습니다. 2023년 11월 관리처분안의 분양가와 지금 인가본의 분양가가 같은지부터 확인하셔야 합니다.
이문4구역 조합원이시라면 공람 때 받은 추정 분담금이 아니라 인가받은 관리처분계획의 분담금 문서를 기준으로 하십시오.
이문4구역 재개발 분담금 확인 전에 해 둘 다섯 가지
- 인가받은 관리처분계획의 비례율
조합 공지나 총회 자료에서 확인합니다. - 감정평가 통지서 금액
위 분담금 표의 첫 줄에 넣어 계산합니다. - 최종 세대 수
3,488·3,500·3,505 가운데 인가 기준이 몇 세대인지 확인합니다. - 이주비·추가 이주비 실제 적용 비율
대출 은행과 금리를 조합에 문의합니다. - 매수 예정이면 조합원 지위 승계 가능 여부
동대문구청과 조합에 서면으로 확인합니다.
이문4구역 재개발 Q&A
Q. 이문4구역 조합원 분양가는 얼마인가요?
A. 2023년 11월 관리처분계획안 기준 59㎡ 약 6.6억 원, 84㎡ 약 8.42억 원, 107㎡ 약 10.3억 원입니다. 이후 변경 여부는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다.
Q. 이문4구역은 몇 세대인가요?
A. 자료마다 3,628세대, 3,500세대, 3,488세대로 다르고, 2026년 8월에는 3,505세대(임대 609세대) 변경안이 공람됐습니다.
Q. 이문4구역 시공사는 어디인가요?
A. 롯데건설·현대건설 컨소시엄입니다. 2022년 입찰공고 당시 공사비 예정가격은 9,369억 원이었습니다.
Q. 이문4구역 관리처분 인가는 언제 났나요?
A. 2024년 4월 1일입니다(동대문구 고시 제2024-45호).
Q. 이문4구역 입주는 언제 하나요?
A. 조합은 2030년 상반기 준공과 입주를 목표로 한다고 2025년 5월에 밝혔습니다. 철거와 착공 일정에 따라 달라질 수 있습니다.
출처
- 동대문구청 「이문4구역」 사업개요·사업진행현황 원문
- 서울특별시 「서울시 정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준, 서울 열린데이터광장 OA-22856, 공공누리 제1유형)
- 서울경제 「이문·휘경뉴타운 대장 이문4구역 일반분양가 59㎡ 8.2억」(2023.11.22) 원문
- 머니투데이 「서울 동북권 재개발 최대어 이문4구역 관리처분 인가」(2024.04.02) 원문
- 스포츠한국 「이문4구역, 이르면 11월 이주…착공 준비 본격화」(2024.10.04) 원문
- 아시아에이 「이문4재정비촉진구역, 정기총회서 설계변경안 공개」(2025.05.13) 원문
- 위클리한국주택경제신문 「이문4구역, 최고 43층 아파트 3,505세대로 재개발」(2026.08.10) 원문
- 위클리한국주택경제신문 「9,369억 대어 이문4구역, 공동시행 건설업자 선정 도전」(2022.01.18) 원문
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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것이며, 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다. 분담금 표는 가정에 따른 계산이며 실제 감정평가액과 비례율에 따라 달라질 수 있습니다.
