불광5구역 재개발 분담금은 지금 얼마로 보면 되나
불광5구역 재개발 분담금은 최종 금액이 공개된 자료를 찾지 못했습니다.
공개된 가장 가까운 숫자는 2024년 5월 정기총회에 올라온 관리처분계획안의 추정치입니다. 추정 비례율은 104.76%, 84㎡에 해당하는 34평 조합원 분양가는 8.1억 원이었습니다.
불광5구역 재개발은 이미 철거 단계에 들어갔지만, 분담금을 확정한 최종 숫자는 공개 자료에서 확인되지 않습니다.
귀하께서 불광5구역 조합원이시든 관심을 가지고 계시든, 먼저 확인된 날짜와 추정 숫자를 나눠 보시면 좋습니다. 이 글은 진행 단계, 세대 수, 공사비, 분담금 가정 계산, 철거 착공 뒤 드는 돈 순서로 정리합니다.
불광5구역 재개발은 어디까지 왔나
불광5구역의 단계는 서울시 「정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준)에서 관리처분입니다. 은평구 불광동 238 일대 민간 재개발입니다. 은평구는 2026년 10월 2일 철거 착공식이 열렸다고 밝혔습니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 정비구역 지정 | 2008년 12월 18일 |
| 조합설립인가 | 2010년 11월 19일 |
| 사업시행인가 | 2021년 9월 23일 |
| 시공사 선정 총회 (GS건설) | 2022년 1월 12일 (이투데이 1월 13일 보도) |
| 관리처분계획 인가 | 2024년 11월 28일 |
| 자진 이주 기간 | 2025년 9월 5일~2026년 3월 4일 (이주율 90% 돌파 보도) |
| 철거 착공식 | 2026년 10월 2일 |
| 철거 마무리·본공사 착공·준공 | 2027년 7월 · 2027년 10월 · 2030년 (조합 구상) |
사회경제신문은 이번 절차가 본공사 착공이 아니라 기존 건축물 철거 착공이라고 짚었습니다. 조합은 2027년 7월까지 철거를 끝내고 같은 해 10월 본공사에 들어가 2030년 준공한다는 구상입니다.
서울 재개발 구역 가운데 불광5구역처럼 관리처분 단계에 있는 곳을 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.
불광5구역 재개발은 2024년 11월 관리처분 인가를 받았고 지금은 철거 단계입니다.
불광5구역은 세대 수가 세 가지로 나온다
불광5구역 재개발에서만 따로 보셔야 할 것이 세대 수입니다. 귀하께서 받으실 주택형과 분담금이 이 숫자에서 갈립니다. 같은 구역인데 자료마다 숫자가 다릅니다.
| 세대 수 | 어느 자료의 숫자인가 |
|---|---|
| 2,387세대 | 서울시 추진현황(2026.6)·2024년 총회 관리처분안(분양 2,013, 임대 374) |
| 2,425세대 | 서울시 통합심의위원회 조건부 의결(2025.12.4)·머니투데이방송 |
| 2,406가구 | 은평구 제공 보도(2026.10.6, 파이낸셜뉴스·사회경제신문) |
한국경제에 따르면 서울시는 2025년 12월 4일 통합심의에서 가구 수를 2,387가구에서 2,425가구로 늘리고, 최고층을 24층에서 35층으로, 용적률을 235%에서 249%로 높이는 안을 조건부로 의결했습니다. 2026년 10월 보도는 2,406가구로 적었습니다. 어느 숫자가 최종 인가 값인지는 공개 자료에서 확정하지 못했습니다.
불광5구역 재개발은 세대 수가 바뀌었기 때문에 2024년 분담금 추정치와 지금의 숫자가 다를 수 있습니다.
불광5구역 공사비는 6,391억 원으로 시작했다
불광5구역 재개발 시공사는 GS건설이고, 단지 이름은 「북한산 자이 더 프레스티지」입니다. 2022년 1월 시공사 선정 총회에서 1,157표 가운데 1,062표를 얻었습니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 공사비 | 6,391억 원 (2022년 선정 당시) | 이투데이 2022.01 |
| 총사업비 | 약 8,200억 원 (2022년 선정 당시) | 이투데이 2022.01 |
| GS건설 공약 | 추가 이주비 40% 지원, 사업촉진비 1,000억 원, 무상특화 543억 원 | 이투데이 2022.01 |
| 계약 후 공사비 변경 이력 | 공개 자료 없음 | – |
세대 수가 늘고 층수가 높아진 뒤의 공사비와 총사업비는 공개 자료에서 찾지 못했습니다. 2022년 숫자를 지금의 계약 금액으로 보시면 안 됩니다.
공사비가 오르면 조합이 써야 할 돈이 늘어 비례율이 내려가고, 같은 집의 분담금이 커집니다.
평가액 5억이면 불광5구역 재개발 분담금은 얼마쯤 될까
재개발 분담금 계산식은 어느 구역이나 같습니다. 감정평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.
하우징워치가 전한 2024년 5월 총회 관리처분계획안의 추정치입니다. 총수입 추정액 1조7,823억 원에서 총지출 추정액 1조2,142억 원을 빼고 종전자산 추정액 5,423억 원으로 나눠 추정 비례율 104.76%가 나왔습니다.
| 평형 | 조합원 분양가 (2024 총회안) | 일반분양가 (2024 총회안) |
|---|---|---|
| 24평 | 6.2억 원 | 9.1억 원 |
| 34평 | 8.1억 원 | 12.8억 원 |
| 43평 | 9.3억 원 | – |
기준: 하우징워치 2024년 5월 14일 보도. 일반분양가는 24평 9.1억 원, 34평 12.8억 원으로 보도됐고 43평 일반분양가는 확인하지 못했습니다. 관리처분 인가 때 숫자는 달라졌을 수 있습니다.
34평으로 계산하면 조합원 분양가가 일반분양가보다 약 4억 7,000만 원 낮습니다(제가 8.1억 원과 12.8억 원을 뺀 값입니다). 아래 표는 34평 조합원 분양가를 8.1억 원으로 놓고 감정평가액과 비례율을 가정한 값입니다.
| 내 집 감정평가액 (가정) | 비례율 104.76% (2024 총회안) | 비례율 100% (가정) | 비례율 90% (가정) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 약 4억 9,570만 원 | 약 5억 1,000만 원 | 약 5억 4,000만 원 |
| 5억 원 | 약 2억 8,620만 원 | 약 3억 1,000만 원 | 약 3억 6,000만 원 |
| 7억 원 | 약 7,670만 원 | 약 1억 1,000만 원 | 약 1억 8,000만 원 |
비례율이 10%포인트 내려가면 평가액 5억 원인 집의 분담금은 5,000만 원 가까이 늘어납니다. 세대 수와 공사비가 바뀐 지금의 비례율은 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
불광5구역 재개발 분담금은 감정평가 통지서의 금액과 인가받은 관리처분계획의 비례율로 다시 계산해야 합니다.
분담금과 잔금을 대출로 마련하실 계획이라면 대출한도 계산기로 내 소득 기준 한도를 미리 보실 수 있습니다.
철거 착공 뒤 분담금 말고 드는 돈은 무엇인가
철거 착공 뒤 불광5구역 재개발에서 확인된 돈은 이사비용입니다. 하우징워치에 따르면 2024년 총회안은 이주에 필요한 이사비용을 세대당 500만 원으로 정했고 조합 사업비로 지급한다고 밝혔습니다.
| 항목 | 확인된 내용 |
|---|---|
| 이사비용 | 세대당 500만 원, 조합 사업비로 지급 (2024 총회안) |
| 이주 지연 금융비용 | 머니투데이방송이 이주가 늦어질수록 사업비가 늘 수 있다고 전함 |
| 추가 이주비 | GS건설이 40% 지원을 공약 (2022). 실제 적용 비율은 공개 자료 없음 |
| 세입자 주거이전비 | 2024년 총회에서 지급 승인 안건 통과. 금액은 공개 자료 없음 |
분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 될 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제73조). 이미 분양신청 기간이 끝난 구역이므로 신청 여부는 조합 공지에서 확인하셔야 합니다.
철거 착공은 본공사 착공이 아니어서 입주까지는 2027년 10월 본공사와 2030년 준공 구상이 남아 있습니다.
지금 불광5구역 집을 사면 조합원이 되나
원칙적으로 되지 않습니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 됐고, 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구의 재개발 조합원 지위 양도를 관리처분계획인가 이후 막습니다. 불광5구역은 2024년 11월 관리처분 인가를 받았습니다.
예외는 법에서 정한 경우에만 있어서 개별 매물마다 달라집니다. 사시려면 조합과 은평구청에 조합원 지위 승계가 되는지 먼저 확인하셔야 합니다. 이 글은 불광5구역 시세를 따로 적지 않았습니다. 인근 거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 날짜와 층까지 직접 확인하시는 것이 정확합니다.
관리처분 인가 이후의 불광5구역 매물은 조합원 지위가 넘어오지 않을 수 있어 매수 전에 법 조항부터 확인하셔야 합니다.
보신자99의 창구 메모
제가 R&D 정책자금 연구원으로 일할 때 사업비 정산은 승인받은 계획서의 숫자와 실제 집행이 어긋나는 순간 문제가 됐습니다. 그래서 계획서 숫자와 집행 숫자를 나란히 놓고 보는 습관이 생겼습니다.
불광5구역 자료를 모으면서도 같은 방식으로 봤습니다. 2024년 총회안의 비례율과 지금 인가받은 관리처분계획의 비례율이 같은지부터 확인하셔야 합니다.
불광5구역 조합원이시라면 총회 때 받은 추정 분담금이 아니라 인가받은 관리처분계획의 분담금 문서를 기준으로 하십시오.
불광5구역 재개발 분담금 확인 전에 해 둘 다섯 가지
- 인가받은 관리처분계획의 비례율
2024년 총회안의 104.76%와 같은지 조합 공지에서 확인합니다. - 감정평가 통지서 금액
위 분담금 표의 첫 줄에 넣어 계산합니다. - 최종 세대 수
2,387·2,406·2,425 가운데 인가 기준이 몇 세대인지 확인합니다. - 이주비·추가 이주비 실제 적용 비율
대출 은행과 금리를 조합에 문의합니다. - 매수 예정이면 조합원 지위 승계 가능 여부
은평구청과 조합에 서면으로 확인합니다.
불광5구역 재개발 Q&A
Q. 불광5구역 비례율은 얼마인가요?
A. 2024년 5월 총회 관리처분계획안의 추정 비례율은 104.76%입니다. 인가받은 최종 비례율은 공개 자료를 찾지 못했습니다.
Q. 불광5구역은 몇 세대인가요?
A. 서울시 추진현황과 2024년 관리처분안은 2,387세대입니다. 서울시 통합심의는 2025년 12월 2,425가구로 조건부 의결했고, 은평구 보도는 2,406가구입니다.
Q. 불광5구역 시공사는 어디인가요?
A. GS건설이고 단지명은 북한산 자이 더 프레스티지입니다. 2022년 선정 당시 공사비는 6,391억 원이었습니다.
Q. 불광5구역 철거는 언제 끝나나요?
A. 조합은 2027년 7월까지 철거를 마무리하고 같은 해 10월 본공사에 들어가는 구상입니다. 일정은 바뀔 수 있습니다.
Q. 불광5구역 입주는 언제 하나요?
A. 조합은 2030년 준공을 목표로 합니다. 철거 착공이 본공사 착공은 아니라서 확정된 입주 시기는 아닙니다.
출처
- 서울특별시 「서울시 정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준) 서울 열린데이터광장 원문
- 파이낸셜뉴스 「불광5구역 철거 돌입…2406가구 ‘북한산 자이 더 프레스티지’로 탈바꿈」(2026.10.06) 원문
- 사회경제신문 「[건설업계동향] GS건설 불광5구역 21년 만에 철거」(2026.10.06) 원문
- 머니투데이방송 「”반년만에 이주율 90% 돌파”…불광5구역 재개발 속도」(2026.03.09) 원문
- 한국경제 「서울 은평구 불광동에 2425가구 규모 아파트」(2025.12.05) 원문
- 하우징워치 「불광5구역 관처총회」(2024.05.14) 원문
- 이투데이 「사업비 8200억 대어 ‘불광5구역 재개발’, GS건설 품으로」(2022.01.13) 원문
- 헤럴드경제 「서울·경기 37곳, 실거주 안 하면 집 못산다[10·15 부동산대책]」(2025.10.14) 원문
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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금 계산은 가정에 따른 예시이며 개인별 결과는 다를 수 있으니 조합, 세무사, 금융기관에 확인하시기 바랍니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.
