마천3구역 재개발 분담금은 지금 계산할 수 있나
마천3구역 재개발 분담금은 아직 공식 숫자가 없습니다. 분담금은 조합원이 어떤 주택형을 신청하는지 확정되고, 관리처분계획에서 비례율이 나와야 정해집니다. 마천3구역은 지금 바로 그 앞 단계인 조합원 분양신청을 받고 있고, 마감은 2026년 10월 23일입니다.
마천3구역 재개발은 분양신청이 끝나야 분담금이 정해지고, 지금 나온 분담금은 모두 가정 계산입니다.
마천3구역은 공개된 숫자가 비교적 많은 편입니다. 귀하께서 조합원이시든 매수를 고민하시든, 먼저 날짜와 숫자를 나눠 보시면 좋습니다. 조합이 밝힌 조합원 분양가 추정치가 있고, 시공사와 공사비도 확정돼 있습니다. 반대로 비례율과 종전자산 총액은 공개 자료를 찾지 못했습니다. 그래서 이 글은 공개된 숫자와 제가 가정한 숫자를 나눠 적었습니다. 현재 단계, 구역 고유 변수, 공사비, 분담금 계산법, 이주비, 매수 시 조합원 자격, 세금 순서입니다.
마천3구역 재개발은 어디까지 왔나
서울시가 2026년 6월 기준으로 낸 「정비사업 추진현황」에서 마천3구역의 단계는 사업시행입니다. 거여·마천 재정비촉진지구 안의 민간 재개발입니다. 이후 기사로 확인하면 사업시행인가 뒤 종전자산 감정평가를 거쳐 지금은 조합원 분양신청 단계입니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 재정비촉진구역 지정 | 2017년 6월 1일 |
| 조합설립추진위원회 승인 | 2018년 5월 3일 |
| 조합설립인가 | 2020년 6월 22일 |
| 서울시 건축심의 통과 | 2024년 4월 30일 |
| 시공사 선정 총회 (GS건설) | 2024년 11월 2일 |
| 시공 계약 | 2025년 3월 (보도 기준, 일자는 미확인) |
| 사업시행계획 공람 | 2025년 12월 26일 공고 ~ 2026년 1월 9일 |
| 사업시행인가 | 2026년 3월 31일 통보, 4월 2일 고시 |
| 조합원 분양신청 | ~2026년 10월 23일 |
| 관리처분계획 인가 신청 | 연내 목표 (조합 구상) |
| 이주 | 2027년 하반기 목표 (조합 계획) |
머니투데이방송은 조합이 분양신청이 끝나면 연내에 관리처분계획을 세워 총회를 열고 송파구청에 인가를 신청할 계획이라고 전했습니다. 어디까지나 조합의 목표이고, 일정이 앞당겨진다는 보장은 없습니다.
서울 재개발 구역 가운데 사업시행 단계에 있는 곳을 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.
마천3구역은 세대 수가 세 가지로 나온다
마천3구역 재개발에서만 따로 보셔야 할 것이 세대 수입니다. 귀하께서 받으실 주택형과 분담금이 이 숫자에서 갈립니다. 같은 구역인데 자료마다 숫자가 다릅니다.
| 세대 수 | 어느 단계의 숫자인가 |
|---|---|
| 2,364세대 | 서울시 추진현황(2026.6) — 건축심의 때 정해진 계획 |
| 2,322세대 | 사업시행인가 기준 — 일반분양 433세대, 임대 389세대 |
| 2,882세대 | 재정비촉진계획 변경으로 조합이 마련한 확대안 (2026.9 보도) |
인가받은 안은 2,322세대입니다. 머니투데이방송은 조합이 재정비촉진계획을 바꿔 2,882세대까지 늘리는 방안을 마련했다고 전했는데, 이 안이 서울시 심의를 통과했는지는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다.
제가 직접 빼 본 계산이 있습니다. 2,322세대에서 일반분양 433세대와 임대 389세대를 빼면 조합원 몫은 약 1,500세대입니다. 2024년 시공사 선정 총회 때 조합원은 1,608명이었으니 신청 결과에 따라 주택형 배정이 달라질 수 있습니다.
마천3구역 재개발은 확대안이 인가되면 사업시행계획을 다시 받아야 해서, 관리처분 일정이 연내 목표보다 늦어질 수 있습니다.
세대 수가 늘면 일반분양이 늘어 비례율에 도움이 될 수도 있지만, 변경 절차가 필요해 일정은 늦어질 수 있습니다. 이 부분은 제 추정이고 조합이 밝힌 내용이 아닙니다.
구역 안 종교시설 문제는 일찍 정리해 둔 것으로 보입니다. 하우징워치에 따르면 조합은 2023년 7월 마천동 360-2번지 교회와 확약서를 맺었습니다. 교회가 종교용지 추가, 대토, 이전·신축 명목의 보상금을 요구하지 않는다는 내용입니다. 소송이나 상가 분쟁 기사는 찾지 못했습니다.
마천3구역 공사비는 1조 142억 원으로 계약됐다
마천3구역 재개발 시공사는 GS건설이고, 제안한 단지 이름은 「송파 자이 아스트라」입니다. 시공사 선정 총회에서 투표한 조합원 열 명 중 아홉 명이 찬성했습니다. 투표 979명 중 883명입니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 입찰 예정 공사비 | 1조254억8,200만 원 (3.3㎡당 810만 원) | 아이뉴스24 2024.10 |
| 계약 총공사비 | 약 1조142억 원 | 머니투데이방송 2024.11 · 스마트투데이 2026.5 |
| 공사 기간 | 착공일부터 42개월 | 스마트투데이 2026.5 |
| 계약 후 공사비 변경 이력 | 공개 자료 없음 | – |
3.3㎡당 810만 원은 입찰 때 조합이 정한 예정 단가입니다. 계약한 뒤의 3.3㎡당 단가는 공개 자료에서 찾지 못했습니다. 인가 때 연면적이 늘고 설계가 바뀌었다는 보도가 있어, 810만 원을 계약 단가로 보시면 안 됩니다.
공사비가 오르면 조합이 써야 할 돈이 늘어 비례율이 내려가고, 같은 집의 분담금이 커집니다. 한 번 계약한 금액이 이후에 얼마나 바뀌는지는 관리처분계획안에서 확인하셔야 합니다.
평가액 5억이면 마천3구역 재개발 분담금은 얼마쯤 될까
재개발 분담금 계산식은 어느 구역이나 같습니다. 감정평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.
마천3구역은 조합원 분양가 추정치가 공개돼 있습니다. 머니투데이방송이 전한 조합 추정치입니다.
| 전용면적 | 조합원 분양가 (조합 추정) | 일반분양 추정가 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 10억9,300만~11억 원 | 13억3,400만~13억7,800만 원 |
| 74㎡ | 12억7,500만~12억8,200만 원 | 약 16억 원 |
| 84㎡ | 13억4,100만~13억7,500만 원 | 16억7,300만~17억500만 원 |
84㎡로 보면 조합원 분양가가 일반분양 추정가보다 약 3억 3,000만 원 낮습니다(제가 양쪽 하한과 상한끼리 뺀 값입니다). 다만 감정평가액과 비례율은 공개되지 않았습니다. 그래서 마천3구역 분담금 표는 84㎡ 분양가를 13억 5,000만 원으로 놓고 평가액과 비례율을 가정한 값입니다.
| 내 집 감정평가액 (가정) | 비례율 100% (가정) | 비례율 90% (가정) | 비례율 80% (가정) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 약 10억 5,000만 원 | 약 10억 8,000만 원 | 약 11억 1,000만 원 |
| 5억 원 | 약 8억 5,000만 원 | 약 9억 원 | 약 9억 5,000만 원 |
| 7억 원 | 약 6억 5,000만 원 | 약 7억 2,000만 원 | 약 7억 9,000만 원 |
비례율이 10%포인트 내려가면 평가액 5억 원인 집의 분담금은 5,000만 원 늘어납니다. 59㎡(조합 추정 약 11억 원)를 신청하면 같은 조건(평가액 5억 원, 비례율 100%)에서 분담금은 6억 원 정도입니다.
마천3구역 재개발 분담금은 감정평가 통지서에 적힌 금액을 표 첫 줄에 넣어야 내 숫자가 나옵니다.
분담금과 잔금을 대출로 마련하실 계획이라면 대출한도 계산기로 내 소득 기준 한도를 미리 보실 수 있습니다.
마천3구역 재개발 이주비 대출은 얼마까지 나오나
마천3구역 재개발은 이주를 2027년 하반기로 계획하고 있습니다. 이주비 비율, 금리, 대출 은행은 공개 자료를 찾지 못했습니다. 마천3구역 이주비 표는 50%, 연 4.5%, 3년을 가정한 계산입니다.
| 감정평가액 (가정) | 이주비 (50% 가정) | 연 이자 (연 4.5% 가정) | 3년 쌓이면 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1억 5,000만 원 | 675만 원 | 약 2,025만 원 |
| 5억 원 | 2억 5,000만 원 | 1,125만 원 | 약 3,375만 원 |
| 7억 원 | 3억 5,000만 원 | 1,575만 원 | 약 4,725만 원 |
이주를 시작해서 새 집에 들어갈 때까지는 공사 기간 42개월에 철거와 준공 절차가 더해집니다. 이 기간의 이사 비용과 월세, 이주비 이자는 분담금과 별도로 드는 돈입니다.
지금 마천3구역 매물을 사면 조합원이 되나
지금은 원칙적으로 됩니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 됐는데, 도시정비법 제39조 제2항이 재개발 조합원 지위 양도를 막는 시점은 관리처분계획인가 이후입니다. 마천3구역은 아직 관리처분계획 인가 신청 전입니다.
다만 조합이 연내 인가 신청을 목표로 하니, 인가가 나는 순간부터는 사도 조합원이 되지 못합니다. 살 수 있는 시간이 줄어드는 구조입니다.
사기 전에 토지거래허가도 따져 보셔야 합니다. 헤럴드경제에 따르면 10·15 대책은 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정했고, 허가 대상은 아파트와 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대입니다. 허가를 받으면 취득일부터 2년간 실거주 의무가 붙습니다. 마천3구역 안의 빌라나 단독주택이 여기에 해당하는지, 관리처분 이후 입주권은 어떻게 되는지는 건물마다 달라 송파구청에 먼저 확인하셔야 합니다.
가격은 이미 많이 올랐습니다. 다음뉴스에 실린 보도에 따르면 마천동 569-2 일대 다세대주택(35㎡)이 지난 3월 10억 원에 거래돼 신고가를 기록했습니다. 2024년 8월 5억 1,000만 원이었으니 약 2배입니다. 같은 보도에서 한 부동산 전문위원은 지금 가격에 분양권 기대가 먼저 반영돼 있고, 추가 분담금까지 보면 신중해야 한다고 말했습니다.
제가 직접 더해 본 계산이 있습니다. 이 다세대를 10억 원에 샀다고 하겠습니다. 감정평가액은 5억 원, 비례율은 100%로 가정합니다. 그러면 84㎡ 분담금은 8억 5,000만 원입니다. 둘을 더하면 약 18억 5,000만 원입니다. 취득세와 이주비 이자는 넣지 않았습니다.
마천3구역 매물은 매수가와 예상 분담금을 더한 금액이 인근 신축 시세보다 낮은지 먼저 따져 보셔야 합니다.
마천3구역 완공 후 시세는 송파 시그니처 롯데캐슬 거래가를 참고하면 됩니다
가까운 비교 대상은 거여역 일대의 송파 시그니처 롯데캐슬입니다. 더구루는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 인용해 이 단지 84㎡가 지난 7월 21억 원에 거래됐다고 전했습니다. 7월 16일, 14층입니다.
| 구분 | 금액 | 기준 |
|---|---|---|
| 송파 시그니처 롯데캐슬 84㎡ | 21억 원 | 2026년 7월 16일, 14층 (국토부 신고 인용 보도) |
| 마천3구역 일반분양 84㎡ (추정) | 16억7,300만~17억500만 원 | 조합 추정, 2026년 9월 |
| 마천3구역 조합원 분양가 84㎡ (추정) | 13억4,100만~13억7,500만 원 | 조합 추정, 2026년 9월 |
마천3구역 입주 시점은 관리처분, 이주, 철거, 착공, 공사 42개월을 모두 거친 뒤입니다. 지금 확정된 입주 연도는 없어 적지 않겠습니다. 인근 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 날짜와 층까지 직접 확인하시는 것이 정확합니다.
마천3구역 집을 팔 때 양도세는 어떻게 되나
마천3구역은 관리처분 전이라 지금 파시면 입주권이 아니라 주택을 파는 것으로 봅니다. 1세대 1주택이면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 넘는 부분만 세금을 냅니다.
이때 2년 거주가 필요한지는 집을 산 날에 따라 갈립니다. 송파구는 2023년 1월 서울 규제지역 해제 때도 제외돼 조정대상지역이 이어졌습니다.
| 집을 산 날 | 그때 송파구 | 비과세 요건 |
|---|---|---|
| 2017년 8월 2일 이전 | 조정대상지역 (거주요건 시행 전) | 2년 보유 |
| 2017년 8월 3일 이후 | 조정대상지역 | 2년 보유 + 2년 거주 |
거주 여부는 12억 원 넘는 부분의 세금에도 영향을 줍니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 살았으면 장기보유특별공제를 보유 기간과 거주 기간을 합쳐 최대 80%까지 받습니다. 살지 않은 비거주 소유자는 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다. 개인별 세액은 다른 주택 보유와 취득 시점에 따라 달라지니 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.
보신자99의 창구 메모
보험 현장에서 청구 안내를 할 때 제가 제일 먼저 확인한 것은 금액이 아니라 기한이었습니다. 소멸시효가 지나면 받을 수 있던 돈도 받지 못하기 때문입니다.
마천3구역 자료를 모으면서 같은 칸부터 찾았습니다. 분담금이 얼마인지는 아직 아무도 모르지만, 분양신청 마감이 10월 23일이라는 것은 확정된 날짜입니다. 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 될 수 있습니다(도시정비법 제73조).
마천3구역 조합원이시라면 분담금을 따지기 전에 10월 23일 분양신청 마감부터 챙기셔야 합니다.
마천3구역 재개발 분담금 내기 전에 확인할 다섯 가지
- 분양신청 마감일 (10월 23일) — 조합 공지에서 접수 방법과 서류를 확인합니다.
- 관리처분계획안 공람 — 비례율과 종전자산 총액, 내 분담금이 처음 나오는 문서입니다.
- 2,882세대 확대안 반영 여부 — 인가 세대 수(2,322)와 달라지면 일정과 비례율이 같이 바뀝니다.
- 감정평가 통지서 금액 — 위 분담금 표의 첫 줄에 넣어 계산합니다.
- 매수 예정이면 토지거래허가와 관리처분 시점 — 송파구청에 허가 대상인지 묻고, 인가 신청 일정을 조합에 확인합니다.
마천3구역 재개발 Q&A
Q. 마천3구역 비례율은 얼마인가요?
A. 마천3구역 재개발 비례율은 공개된 자료를 찾지 못했습니다. 종전자산 감정평가와 분양신청이 끝나고 관리처분계획안이 나와야 확인됩니다.
Q. 마천3구역은 몇 세대인가요?
A. 사업시행인가 기준 2,322세대(일반분양 433세대, 임대 389세대)입니다. 조합은 재정비촉진계획 변경으로 2,882세대까지 늘리는 방안을 마련했습니다.
Q. 마천3구역 시공사는 어디인가요?
A. 마천3구역 재개발 시공사는 GS건설이고 제안 단지명은 송파 자이 아스트라입니다. 총계약금은 약 1조 142억 원이고 공사 기간은 착공일부터 42개월입니다.
Q. 마천3구역 조합원 분양가는 얼마인가요?
A. 조합이 밝힌 추정치로 59㎡는 10억 9,300만~11억 원, 84㎡는 13억 4,100만~13억 7,500만 원입니다. 최종 분양가는 관리처분계획에서 확정됩니다.
Q. 마천3구역 이주는 언제 하나요?
A. 조합은 이주를 2027년 하반기로 계획하고 있습니다. 관리처분계획 인가를 먼저 받아야 하므로 일정은 바뀔 수 있습니다.
Q. 지금 마천3구역 집을 사면 입주권을 받나요?
A. 관리처분계획 인가 전이라 원칙적으로 조합원 지위가 넘어갑니다. 다만 토지거래허가 대상 여부와 재당첨 제한 같은 개인 요건은 따로 확인하셔야 합니다.
출처
- 서울특별시 「서울시 정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준) 서울 열린데이터광장 원문
- 머니투데이방송 「마천3구역, 연내 관리처분인가 신청…‘송파 자이 아스트라’ 속도」(2026.09.23) 원문
- 머니투데이방송 「GS건설, ‘공사비 1조’ 마천3구역 재개발 수주」(2024.11.02) 원문
- 다음뉴스 「강남권 마지막 뉴타운 ‘거여·마천’ 속도 붙었다⋯‘제2의 개포’ 주목」(2026.04) 원문
- 위클리한국주택경제신문 「마천3구역, 재개발 사업시행인가 임박」(2026.01.05) 원문
- 아이뉴스24 「’천지개벽’ 앞둔 거여마천…투자수요 몰린다」(2024.10.30) 원문
- 스마트투데이 「압구정·성수 이을 재개발 거물 ‘송파 마천’ 격전 조짐」(2026.05.08) 원문
- 하우징워치 「마천3구역, 올해 사업목표는…GS건설·대우건설 입찰경쟁 나설까」(2024.04.18) 원문
- 더구루 「송파에 ’11억 로또’ 줍줍 나온다…7년 전 분양가로 공급」(2026.08.11) 원문
- 헤럴드경제 「서울·경기 37곳, 실거주 안 하면 집 못산다[10·15 부동산대책]」(2025.10.14) 원문
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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금·이주비·세금 계산은 가정에 따른 예시이며 개인별 결과는 다를 수 있으니 조합, 세무사, 금융기관에 확인하시기 바랍니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.
