한남3구역 재개발 5,970세대, 분담금·이주비는 얼마

한남3구역 재개발 분담금은 어떻게 계산하나

한남3구역 재개발 분담금은 2023년 관리처분계획에 들어간 추정 비례율 100.195%와 조합원 분양가로 계산합니다. 다만 이 계획에 반영된 공사비가 너무 낮다는 지적이 계속 나와, 실제 금액은 이 계산보다 커질 수 있습니다.

한남3구역 재개발 분담금은 「감정평가액 × 비례율」로 권리가액을 구한 뒤 조합원 분양가에서 빼서 계산합니다.

재개발 얘기를 들을 때마다 귀하께서도 「그래서 내가 얼마를 더 내느냐」가 가장 궁금하셨을 것입니다. 한남3구역은 이 질문에 답하기 전에 알아 두실 것이 하나 더 있습니다. 지금 공개된 숫자가 몇 년 전 숫자라는 점입니다.

이 글은 현재 단계, 분담금 계산, 공사비 쟁점, 이주비, 매수 제한, 세금 순서로 정리합니다.

한남3구역 재개발은 어디까지 왔고, 5,970세대는 어떻게 나뉘나

서울시가 2026년 6월 기준으로 낸 「정비사업 추진현황」에서 한남3구역의 단계는 관리처분입니다. 하지만 실제로는 이주가 끝났고 철거도 거의 마무리됐습니다. 서울시는 한남동·보광동 일대 해체공사 공정률을 99%라고 밝혔습니다.

2026년 9월 15일 서울시 통합심의위원회는 건축·경관·교통·교육·공원·재해·소방·환경 8개 분야 심의안을 조건부 보고로 의결했습니다. 안에 담긴 규모는 최고 21층, 5,970세대이고 이 가운데 임대주택이 1,020세대입니다. 분양 세대는 4,950세대입니다.

머니투데이는 빠르면 올해 안에 해체공사를 마치고 본공사가 시작될 전망이라고 전했습니다. 입주 시점은 아직 조합이 확정해 밝힌 자료를 찾지 못했고, 파이낸셜뉴스는 2025년 7월 업계 예상으로 2029년 입주를 적었습니다.

한남3구역 재개발은 이주를 끝내고 착공 직전 단계에 있어, 지금부터는 분담금 확정이 가장 큰 쟁점입니다.

서울시 집계에서 한남3구역처럼 관리처분 이후 단계에 있는 구역을 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.

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평가액 10억이면 한남3구역 재개발 분담금은 얼마인가

계산식은 두 줄입니다. 귀하의 집 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이고, 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.

한남3구역의 종전자산 감정평가는 2021년 4월에 끝났습니다. 3.3㎡당 평균 4,454만 원, 종전자산 총액 5조 2,065억 원이었고, 개별 평가액은 최저 14만 원부터 최고 383억 원까지 갈렸습니다. 당시 조합이 안내한 84.98㎡ 조합원 분양가는 14억 8,000만 원이고, 추정 비례율은 100.195%입니다. 관리처분 때 확정된 분양가는 제가 확인하지 못했으니 이 표는 2021년 안내 가격 기준입니다.

평가액과 비례율 85%·70%는 가정입니다. 귀하께서 조합에서 받으신 감정평가 통지서의 금액을 첫 줄에 넣어 다시 계산하시면 됩니다. 평가액이 1억 원 오르내리면 분담금은 약 1억 원씩 움직입니다.

한남3구역 재개발 공사비가 오르면 비례율과 분담금은 어떻게 되나

표의 두 번째 열이 중요한 이유가 있습니다. 비례율 100.195%는 3.3㎡당 공사비 546만 원을 넣어 계산한 값입니다. 2020년 6월 시공사로 선정된 현대건설이 입찰 때 제안한 금액이고, 총공사비로 바꾸면 1조 7,737억 원입니다. 보도마다 546만~548만 원으로 조금씩 다르게 적혀 있습니다.

그런데 인근 구역은 다릅니다. 2025년 1월 데일리안은 한남2구역 770만 원, 5구역 916만 원, 한남4구역 983만 원 수준이라고 전했습니다. 같은 보도에서 한남3구역 조합은 설명회에서 공사비가 750만 원대로 오른다고 가정하면 84㎡ 기준 추가 분담금이 최소 1억 7,000만 원을 넘는다고 추산했습니다. 조합장은 이 금액이 확정된 것이 아니라고 밝혔습니다.

공사비가 오르면 비례율이 내려가고, 비례율이 내려가면 한남3구역 재개발 분담금은 같은 평가액에서도 더 늘어납니다. 당시 조합 안팎에서는 비례율이 60~70% 수준까지 내려갈 수 있다는 우려가 나왔습니다. 위 표의 70% 칸이 그 경우를 가정한 계산입니다.

여기서 알려 드리지 못하는 것이 있습니다. 2026년 현재 확정된 공사비와 최종 추정 분담금은 제가 찾은 보도와 공개 자료에 없었습니다. 현대건설 쪽은 2025년 1월 「조합과 견적을 검토하는 절차가 진행되고 있으나 결정된 바는 없다」고 밝혔습니다. 통합심의가 끝났으니 이제 공사비 협상과 용산구 추정분담금 검증이 이어질 순서입니다.

한남3구역 재개발 분담금은 입주 후에 내도 되나

2020년 현대건설이 입찰에서 내건 조건은 입주 후 즉시 또는 입주 1년 후 중 선택해서 분담금을 내는 것이었습니다. 이 조건은 하우징헤럴드가 2024년 1월 정리한 입찰 제안 내용입니다. 이주비도 기본 40%에 추가 60%를 더해 100%를 책임 조달하겠다고 제안했습니다.

다만 입찰 제안이 그대로 계약서에 들어갔는지, 공사비를 올리면서 조건이 바뀌는지는 확인하지 못했습니다. 분담금을 언제 내는지는 총회 의결을 거친 계약서를 직접 확인하셔야 합니다.

귀하의 분담금이 4억 원이 넘는다면 입주 때 잔금대출이 필요한 경우가 많습니다. 서울은 2025년 10월부터 규제지역이라 주택담보대출 비율이 제한됩니다. 대출한도 계산기로 내 소득 기준 한도를 미리 가늠해 보실 수 있습니다.

한남3구역 재개발 이주비 대출, 얼마까지 나오고 이자는 어떻게 되나

한남3구역 이주비는 일반적인 조건에서 종전자산 평가액의 50%까지 나옵니다. 하우징헤럴드는 2024년 1월 무주택자와 1주택자는 50%, 2주택 이상은 30%라고 전했습니다.

조합이 빌린 금액은 2023년 11월 기준 약 2조 5,000억 원입니다. 4대 시중은행 컨소시엄 2조 1,000억 원과 대출 유동화로 마련했고, 현대건설 보증이 붙어 금리는 6%대 초반이었습니다. 만기는 5년으로, 사업계획상 준공 시점인 2028년 11월에 원리금을 모두 갚는 조건이었습니다.

연 6%와 5년은 계산을 위한 가정입니다. 위 6%대 초반은 조합이 빌린 금리이고, 조합원 개인에게 적용되는 금리와 이자를 매달 내는지 입주 때 정산하는지는 제가 확인한 자료에 나와 있지 않습니다. 이 부분은 조합 안내문이나 이주비 대출 약정서에서 확인하셔야 합니다.

이주비 이자가 조합원 부담이라면 입주 때 분담금과 이주비 원금, 그동안의 이자를 한날 정산하게 됩니다.

한남3구역 재개발에서만 따로 봐야 할 임대주택·초등학교 문제

한남3구역 재개발은 구역 안의 사정이 다른 곳보다 복잡했습니다.

첫째, 임대주택 수입니다. 2025년 3월 파이낸셜뉴스에 따르면 서울시는 임대주택 1,100세대를 가능한 한 줄이지 않으려 했고, 조합은 법정 비율 15%인 900세대에 가깝게 960세대로 조정하길 원했습니다. 9월 통합심의안에는 1,020세대로 들어갔습니다.

둘째, 초등학교 용지입니다. 서울시가 초등학교 용지를 공공용지로 바꾸려다 주민이 반발해 2025년 1월 원상복구했고, 조합은 학교가 추가 기부채납으로 인정됐으니 임대를 줄여 달라고 요청했습니다.

임대주택이 많아질수록 일반분양으로 들어올 돈이 줄어 한남3구역 재개발 분담금에는 불리하게 작용합니다. 그래서 이 두 쟁점이 비례율과 직접 이어집니다. 일반분양 세대수와 분양가는 확정된 공개 자료를 찾지 못했습니다.

한남3구역 재개발 매물, 지금 사면 입주권이 나오나

원칙적으로 나오지 않습니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전체가 투기과열지구가 됐습니다.

도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구 재개발 구역에서 관리처분계획인가 이후 산 사람은 조합원이 될 수 없게 정해 두었습니다. 한남3구역은 2023년 6월 23일에 관리처분인가를 받았습니다.

그래서 지금 사면 새 아파트 대신 감정평가 금액으로 정산받는 현금청산 대상이 됩니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 갖고 5년 이상 산 집을 파는 경우나 상속 같은 예외가 있습니다. 귀하께서 매물을 보신다면 「조합원 지위 승계가 되는 물건인가」를 서류로 확인받으셔야 합니다.

머니투데이는 2026년 9월 한남3구역을 중심으로 입주권 기대 매물이 평당 1억~1.5억 원을 오간다고 전했습니다. 이런 호가는 예외로 승계가 가능한 물건이나 이미 조합원 자격을 가진 물건에 해당합니다. 같은 매체는 2026년 5월 한남2구역에서 대지 70㎡ 단독주택이 28억 원에 거래됐다고 적었습니다. 거래 날짜와 층, 면적은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하시는 것이 정확합니다.

한남3구역 재개발 입주권 양도세는 집을 산 날짜에 따라 달라진다

1세대 1주택이면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 넘는 부분만 세금을 냅니다. 한남3구역 입주권은 이 12억 원을 넘는 경우가 많아 초과분 세금이 큽니다.

이때 2년 거주 요건이 붙느냐는 기존 집을 산 날에 따라 갈립니다.

용산구는 2023년 1월 서울 대부분이 규제지역에서 풀릴 때 강남·서초·송파와 함께 남은 곳입니다. 한남3구역은 2023년 관리처분인가로 기존 집이 입주권으로 바뀌었습니다. 그 시점에 비과세 요건을 갖췄다면 입주권으로 팔아도 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 개인별 세액은 보유 기간과 다른 주택에 따라 달라지니 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.

보신자99의 창구 메모

제조업 기획실에서 일하던 때 원가표를 받으면 단가가 지금 시세인지 계약할 때 숫자인지부터 확인했습니다. 합계는 단가가 바뀌면 같이 바뀌기 때문입니다.

한남3구역 3.3㎡당 546만 원이 바로 그런 숫자입니다. 2020년에 정한 단가가 관리처분계획에 그대로 들어가 있습니다. 그래서 저는 이 구역 글을 쓸 때 분담금 한 줄보다 이 단가가 2026년까지 몇 번 바뀌었는지를 먼저 찾았습니다. 공개된 자료에서는 바뀌었다는 기록을 찾지 못했습니다.

한남3구역 재개발 분담금은 감정평가 통지서 금액보다 공사비 단가가 확정됐는지를 먼저 확인하셔야 계산이 의미가 있습니다.

한남3구역 재개발 분담금 계산하기 전에 확인할 다섯 가지

1. 감정평가 통지서 금액 — 위 분담금 표의 첫 줄에 넣어 계산합니다.
2. 확정 공사비와 새 비례율 — 공사비 협상 결과가 총회를 거쳐 공개됐는지 봅니다.
3. 용산구 추정분담금 검증 결과 — 조합이 안내한 분담금이 검증을 거쳤는지 확인합니다.
4. 이주비 이자 부담 방식 — 매달 내는지 입주 때 정산하는지 약정서로 확인합니다.
5. 매수 예정이면 조합원 지위 승계 여부 — 관리처분 이후 매수는 원칙적으로 현금청산입니다.

한남3구역 재개발 분담금 Q&A

Q. 한남3구역 비례율은 얼마인가요?

A. 한남3구역 재개발의 추정 비례율은 관리처분 때 100.195%였습니다. 공사비 3.3㎡당 546만 원을 넣은 값이라 공사비가 오르면 내려갈 수 있습니다.

Q. 한남3구역은 몇 세대인가요?

A. 2026년 9월 통합심의안 기준 5,970세대입니다. 임대주택 1,020세대가 포함되고 분양은 4,950세대입니다.

Q. 한남3구역 시공사와 공사비는 얼마인가요?

A. 시공사는 현대건설이고 단지명은 「디에이치 한남」을 제안했습니다. 2020년 선정 때 3.3㎡당 공사비는 546만 원이었고, 확정된 증액 금액은 찾지 못했습니다.

Q. 한남3구역 이주는 끝났나요?

A. 2023년 10월 30일 시작해 2025년 7월에 완료됐습니다. 해체공사 공정률은 2026년 9월 서울시 기준 99%입니다.

Q. 한남3구역은 언제 입주하나요?

A. 조합이 확정해 공개한 입주 시기는 찾지 못했습니다. 2025년 7월 업계에서는 2029년 입주를 예상했습니다.

Q. 지금 한남3구역 집을 사면 입주권을 받나요?

A. 원칙적으로 받지 못합니다. 2023년 6월 관리처분인가 이후 산 사람은 투기과열지구에서 조합원이 될 수 없어 현금청산 대상이 됩니다.

출처

• 서울특별시 「서울시 정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준) 서울 열린데이터광장 원문
• 머니투데이 「미니신도시부터 한강변 대단지까지…한남뉴타운 5곳 개발 속도전」(2026.09.16) 원문
• 파이낸셜뉴스 「한남3구역, 1년8개월만에 이주 끝냈다」(2025.07.07) 원문
• 하우징헤럴드 「한남3구역 무리한 공사비로 관리처분…조합원 분담금 리스크 UP」(2024.01.24) 원문
• 이투데이 「한남3구역 감정평가액 놓고…조합원-시공사 희비」(2021.04.14) 원문
• 데일리안 「툭하면 공사중단 때리는 현대건설, 한남4 참패…한남3 공사비 인상도 시끌」(2025.01.22) 원문

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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금·이주비·세금 계산은 가정에 따른 예시이며 개인별 결과는 다를 수 있으니 조합, 세무사, 금융기관에 확인하시기 바랍니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.