북아현3구역 재개발 분담금은 지금 계산할 수 있나
북아현3구역 재개발 분담금은 아직 공식 숫자가 없습니다. 분담금은 감정평가와 분양신청을 거쳐 관리처분계획에서 정해지는데, 북아현3구역은 2011년 사업시행인가 뒤 그 단계까지 가지 못했습니다.
북아현3구역 재개발은 감정평가 전이라 비례율과 조합원 분양가가 공개되지 않았고, 지금 나오는 분담금은 모두 가정 계산입니다.
이 구역 이야기를 들으시면 귀하께서도 「프리미엄이 10억 원이라는데 분담금까지 더하면 얼마냐」가 먼저 궁금하실 것입니다. 저는 이 구역 기사를 모으면서 공개된 숫자와 추정한 숫자가 한 문단에 섞여 있는 경우를 여러 번 봤습니다. 그래서 이 글은 공개된 숫자와 가정을 나눠 적었습니다. 현재 단계, 조합장 공백 문제, 공사비, 분담금 계산법, 이주비, 매수 시 조합원 자격, 세금 순서입니다.
북아현3구역 재개발은 어디까지 왔고, 왜 18년째 멈춰 있나
서울시가 2026년 6월 기준으로 낸 「정비사업 추진현황」에서 북아현3구역의 단계는 사업시행입니다. 북아현 재정비촉진지구 안의 민간 재개발이고, 계획 세대수는 4,739세대(분양 3,927세대, 임대 812세대)입니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 정비구역 지정 | 2008년 2월 5일 |
| 조합설립인가 | 2008년 9월 26일 |
| 사업시행인가 | 2011년 9월 1일 |
| 사업시행계획 변경인가 신청 | 2023년 11월 (보도에 따라 12월) |
| 서대문구 반려 | 2025년 5월 |
| 서울시 행정심판 기각 | 2025년 8월 |
| 이주·관리처분 | 아직 시작 전 |
반려 이유는 사업 기간이었습니다. 더팩트 보도를 보면 조합은 총회에서 사업시행기간을 「청산시까지」로 의결했는데, 공람공고에는 「72개월」로만 적었습니다. 서대문구는 사업 기간 변경은 총회 의결이 필요한 중대한 사항이라며 신청 1년 6개월 만에 반려했고, 서울시 행정심판위원회도 구청 판단이 맞다고 봤습니다.
그래서 조합은 총회를 다시 열어 기간을 의결하고 변경인가를 새로 신청해야 합니다. 조합은 2025년 7월 총회에서 최고 40층 5,310세대로 늘리는 정비계획 변경안도 가결했지만, 이 안은 아직 인가 전입니다.
서울 재개발 구역 가운데 사업시행 단계에 머문 곳을 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.
북아현3구역 재개발은 조합장을 새로 뽑아야 다시 움직인다
북아현3구역 재개발에서만 따로 보셔야 할 것이 조합 집행부 문제입니다. 다른 구역은 공사비나 분양 방식이 쟁점이지만 북아현3구역 재개발은 결정을 내릴 사람이 없는 것이 쟁점입니다. 올해 들어 조합장이 아예 없는 상태가 이어지고 있습니다.
| 시점 | 일어난 일 |
|---|---|
| 2026년 1월 | 조합장 포함 임원 16명 중 14명 사퇴 |
| 2026년 1월 31일 | 해임총회 — 조합원 1,933명 중 1,025명 참석, 조합장 해임에 1,005명 찬성 |
| 2026년 3월 21일 | 남아 있던 조합장 직무대행 해임 |
| 2026년 4월 29일 | 서울서부지법, 변호사를 임시조합장으로 선임 |
| 2026년 8월 29일 | 전문조합관리인 선정 요청 부결 — 찬성 677, 반대 681 |
8월 총회에는 조합원 1,941명 가운데 1,406명이 투표했습니다. 가결하려면 703표가 필요했는데 찬성이 677표에 그쳤고, 반대가 찬성보다 4표 많았습니다. 그래서 외부 전문가가 조합을 맡는 방식 대신 조합원이 조합장을 직접 뽑는 쪽으로 정해졌습니다.
하우징타임즈에 따르면 법원은 원래 8월 말까지였던 임시조합장 임기를 11월까지 늘렸습니다. 그 안에 선거관리위원회를 꾸리고 조합장과 임원을 뽑아야 사업시행계획 변경인가를 다시 신청할 수 있습니다. 6월 지방선거로 서대문구청장이 바뀌었고, 새 구청장은 「신속히 지원하되 관여하지 않는다」는 입장을 밝혔습니다.
북아현3구역 재개발은 새 조합장을 뽑고 사업시행계획 변경인가를 다시 받는 것이 분담금보다 먼저 풀어야 할 일입니다.
2025년 9월에는 서대문구가 서울시와 함께한 실태점검 결과를 내놓고 도시정비법 위반으로 수사를 의뢰하겠다고 밝혔습니다. 일반경쟁 입찰을 해야 할 이주관리 업체를 제한경쟁으로 계약한 일, 변경인가 없이 사전 분양신청을 진행한 일 등이 지적됐습니다.
북아현3구역 공사비는 13년 사이 두 배 넘게 올랐다
시공사는 GS건설·롯데건설 컨소시엄입니다. 2011년 처음 사업시행인가를 받을 때 공사비는 3.3㎡당 300만 원대였습니다.
헤럴드경제는 2024년 9월, 조합이 2023년 9월 총회에서 통과시킨 변경안의 총사업비를 3조 3,623억 원, 공사비를 2조 1,540억 원으로 전했습니다. 처음 사업비 8,207억 원의 4배입니다. 3.3㎡당 공사비는 보도마다 700만 원과 750만 원으로 다르게 적혀 있습니다.
| 시점 | 3.3㎡당 공사비 | 근거 |
|---|---|---|
| 2011년 사업시행인가 | 300만 원대 | 비즈워치 2024.10 |
| 2023년 변경안 | 700만~750만 원 | 헤럴드경제 2024.9 · 비즈워치 2024.10 |
| 2025년 도급 조건 (방침) | 730만 원 | 더팩트 2025.9 |
2025년 9월 당시 조합은 3.3㎡당 730만 원, 조합원 이사비 세대당 1,500만 원 조건으로 시공사와 도급계약을 마무리하겠다고 했습니다. 이 계약이 실제로 체결됐는지는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다. 집행부가 바뀌었으니 새 조합장이 다시 협상할 가능성도 있습니다.
평가액 5억이면 북아현3구역 재개발 분담금은 얼마쯤 될까
재개발 분담금 계산식은 어느 구역이나 같습니다. 감정평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.
북아현3구역은 평가액, 비례율, 분양가 세 숫자가 모두 공개되지 않았습니다. 그래서 아래 표는 전부 가정입니다. 84㎡ 조합원 분양가는 12억 원으로 놓았습니다. 인근 신축 84㎡ 최근 평균 거래가(19억 2,642만 원)의 60% 남짓으로 잡은 값이고, 조합이 밝힌 숫자가 아닙니다.
| 내 집 감정평가액 (가정) | 비례율 100% (가정) | 비례율 90% (가정) | 비례율 80% (가정) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 약 9억 원 | 약 9억 3,000만 원 | 약 9억 6,000만 원 |
| 5억 원 | 약 7억 원 | 약 7억 5,000만 원 | 약 8억 원 |
| 7억 원 | 약 5억 원 | 약 5억 7,000만 원 | 약 6억 4,000만 원 |
표에서 보시듯 비례율이 10%포인트 내려가면 평가액 5억 원인 집의 분담금은 5,000만 원 늘어납니다. 공사비가 오르거나 사업이 늦어져 금융비용이 쌓이면 비례율이 내려갑니다.
북아현3구역 재개발 분담금은 사업이 늦어질수록 공사비와 금융비용이 늘어 같은 평가액에서도 커질 수 있습니다.
감정평가 통지서를 받으시면 그 금액을 첫 줄에 넣어 다시 계산하시면 됩니다. 분담금과 잔금을 대출로 마련하실 계획이라면 대출한도 계산기로 내 소득 기준 한도를 미리 보실 수 있습니다.
북아현3구역 재개발 이주비 대출은 얼마까지 나오나
북아현3구역은 아직 이주 전이라 이주비 비율과 금리가 정해지지 않았습니다. 조합이 공개한 이주비 조건은 찾지 못했습니다.
다만 제도는 바뀌었습니다. 머니투데이방송은 2026년 2월 북아현뉴타운을 다루면서 재개발 이주비 대출 한도가 최대 6억 원으로 줄고 다주택자 대출이 제한됐다고 전했습니다. 평가액이 큰 집이나 집을 여러 채 가진 조합원은 기본 이주비만으로 이사 비용과 전세금 반환을 맞추기 어려울 수 있습니다.
| 감정평가액 (가정) | 이주비 (50% 가정) | 연 이자 (연 4.5% 가정) | 3년 쌓이면 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1억 5,000만 원 | 675만 원 | 약 2,025만 원 |
| 5억 원 | 2억 5,000만 원 | 1,125만 원 | 약 3,375만 원 |
| 7억 원 | 3억 5,000만 원 | 1,575만 원 | 약 4,725만 원 |
50%, 연 4.5%, 3년은 계산을 위한 가정입니다. 2025년 7월 총회에서는 사업을 방해한 조합원에게 추가 이주비 보증과 지급을 제한할 수 있게 하는 안건도 통과됐습니다. 추가 이주비가 필요하신 분은 이 조항이 어떻게 적용되는지 조합 정관과 총회 자료로 확인하셔야 합니다.
지금 북아현3구역 매물을 사면 조합원이 되나
원칙적으로 됩니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 됐지만, 도시정비법 제39조 제2항이 재개발 조합원 자격을 막는 시점은 관리처분계획인가 이후입니다. 북아현3구역은 아직 관리처분 전입니다.
그래서 북아현3구역 재개발 매물에는 프리미엄이 붙어 있습니다. 파이낸셜뉴스는 2026년 7월 북아현3구역 프리미엄을 10억 원대로 전했습니다. 2025년 7월 8억 9,500만 원보다 1억 원가량 오른 값입니다.
제가 직접 더해 본 계산이 있습니다. 감정평가액 5억 원짜리 집을 프리미엄 10억 원을 얹어 15억 원에 사고, 위 표의 분담금 7억 원을 더하면 84㎡ 한 채에 들어가는 돈은 약 22억 원입니다(감정평가액·분담금은 가정). 인근 신축 84㎡ 평균 거래가보다 많아질 수 있습니다.
북아현3구역 매물은 프리미엄과 예상 분담금을 더한 금액이 인근 신축 시세보다 낮은지 먼저 따져 보셔야 합니다.
투기과열지구에서는 과거 5년 안에 다른 정비사업에서 분양받은 적이 있으면 조합원 분양을 받지 못하는 재당첨 제한도 있습니다. 계약 전에 중개사무소와 조합에 「조합원 분양 자격이 이어지는 물건인가」를 서류로 확인받으시기 바랍니다.
북아현3구역 완공 후 시세는 힐스테이트신촌 거래가를 참고하면 됩니다
가까운 비교 대상은 같은 북아현뉴타운의 힐스테이트신촌입니다. 2020년 8월 입주한 1,226가구 단지입니다.
| 구분 | 금액 | 기준 |
|---|---|---|
| 힐스테이트신촌 59㎡ | 18억 1,000만 원 | 2026년 7월 4일, 5층 (국토부 신고, 같은 면적 최고가) |
| 힐스테이트신촌 84㎡ | 평균 19억 2,642만 원 | 2026년 7월까지 최근 6개월 평균 |
| 북아현3구역 프리미엄 | 10억 원대 | 2026년 7월 중개업소 전언 |
북아현3구역이 실제로 입주하는 때는 사업시행계획 변경인가, 관리처분, 이주, 철거, 착공을 모두 거친 뒤입니다. 지금 확정된 일정이 없어 입주 연도는 적지 않겠습니다. 인근 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 날짜와 층까지 직접 확인하시는 것이 정확합니다.
북아현3구역 집을 팔 때 양도세는 어떻게 되나
북아현3구역은 관리처분 전이라 지금 파시면 입주권이 아니라 주택을 파는 것으로 봅니다. 1세대 1주택이면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 넘는 부분만 세금을 냅니다.
이때 2년 거주가 필요한지는 집을 산 날에 따라 갈립니다.
| 집을 산 날 | 그때 서대문구 | 비과세 요건 |
|---|---|---|
| 2017년 8월 2일 이전 | 조정대상지역 (거주요건 시행 전) | 2년 보유 |
| 2017년 8월 3일 ~ 2023년 1월 4일 | 조정대상지역 | 2년 보유 + 2년 거주 |
| 2023년 1월 5일 ~ 2025년 10월 15일 | 규제지역 해제 | 2년 보유 |
| 2025년 10월 16일 이후 | 조정대상지역 재지정 | 2년 보유 + 2년 거주 |
거주 여부는 12억 원 넘는 부분의 세금에도 영향을 줍니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 살았으면 장기보유특별공제를 보유 기간과 거주 기간을 합쳐 최대 80%까지 받습니다. 살지 않은 비거주 소유자는 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다. 개인별 세액은 다른 주택 보유와 취득 시점에 따라 달라지니 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.
보신자99의 창구 메모
R&D 정책자금 연구원으로 일할 때 과제 신청서를 받으면 사업비보다 먼저 보던 칸이 있었습니다. 주관기관 대표자와 사업 기간입니다. 대표가 바뀌거나 비어 있으면 협약 변경부터 다시 해야 했고, 그동안 돈은 한 푼도 나가지 않았습니다.
제가 북아현3구역을 조사하면서 같은 두 칸이 걸렸습니다. 사업 기간 표기가 총회와 달라 변경인가가 반려됐고, 지금은 조합장 자리가 비어 있습니다. 공사비 730만 원이 맞는지, 비례율이 얼마일지는 이 두 칸이 채워진 뒤에야 의미가 생깁니다.
북아현3구역 재개발은 11월 전후 조합장 선출과 변경인가 재신청 일정을 먼저 확인하셔야 분담금 계산이 의미가 있습니다.
북아현3구역 재개발 분담금 내기 전에 확인할 다섯 가지
- 조합장 선출 결과 — 임시조합장 임기가 11월까지라 그 전후 선거 일정이 나옵니다.
- 사업시행계획 변경인가 재신청 — 사업 기간을 총회에서 다시 의결했는지 봅니다.
- 시공사 도급계약 체결 여부와 공사비 — 3.3㎡당 730만 원 조건이 유지되는지 확인합니다.
- 감정평가 통지서 금액 — 위 분담금 표의 첫 줄에 넣어 계산합니다.
- 매수 예정이면 재당첨 제한 — 최근 5년 안에 다른 정비사업 분양을 받은 적이 있는지 봅니다.
북아현3구역 재개발 Q&A
Q. 북아현3구역 비례율은 얼마인가요?
A. 북아현3구역 재개발 비례율은 아직 공개되지 않았습니다. 감정평가와 분양신청 전 단계라 관리처분계획이 나와야 비례율이 정해집니다.
Q. 북아현3구역은 몇 세대인가요?
A. 서울시 추진현황 기준 4,739세대이고 임대주택 812세대가 포함됩니다. 조합은 5,310세대로 늘리는 정비계획 변경을 추진하고 있습니다.
Q. 북아현3구역 시공사는 어디인가요?
A. 북아현3구역 재개발 시공사는 GS건설·롯데건설 컨소시엄입니다. 2025년 9월 조합은 3.3㎡당 730만 원 조건으로 도급계약을 마무리하겠다고 밝혔습니다.
Q. 북아현3구역 조합장은 누구인가요?
A. 2026년 10월 현재 정식 조합장이 없고 법원이 선임한 임시조합장이 업무를 맡고 있습니다. 임기는 11월까지 연장됐습니다.
Q. 북아현3구역 이주는 언제 하나요?
A. 북아현3구역 재개발 이주 일정은 정해지지 않았습니다. 사업시행계획 변경인가와 관리처분인가를 먼저 받아야 이주 일정이 나옵니다.
Q. 지금 북아현3구역 집을 사면 입주권을 받나요?
A. 원칙적으로 받을 수 있습니다. 관리처분인가 전이라 조합원 지위가 넘어갑니다. 다만 재당첨 제한 등 개인 요건은 따로 확인하셔야 합니다.
출처
- 서울특별시 「서울시 정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준) 서울 열린데이터광장 원문
- 머니투데이방송 「’18년 표류’ 북아현3구역, 전문조합관리인 도입 부결…조합체제로 간다」(2026.08.29) 원문
- 하우징헤럴드 「북아현3구역 재개발, 집행부 공백에 임시조합장 선임」 원문
- 하우징타임즈 「단 4표 차로 갈라진 민심… 북아현3 재개발, 전문조합관리인 선임 요청 ‘불발’」 원문
- 파이낸셜뉴스 「구청장 바뀐 ‘북아현 3구역’ 새 국면 맞나」(2026.07.05) 원문
- 더팩트 「’3조 규모’ 북아현3구역 재개발 이렇게나 어렵나…17년째 ‘표류’」(2025.09.03) 원문
- 헤럴드경제 「’조합장 분쟁’ 한숨돌린 북아현3구역」(2024.09.04) 원문
- 조선비즈 「서울 북아현동 힐스테이트신촌 59㎡ 18억1000만원…역대 최고가」(2026.07.25) 원문
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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금·이주비·세금 계산은 가정에 따른 예시이며 개인별 결과는 다를 수 있으니 조합, 세무사, 금융기관에 확인하시기 바랍니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.
