증산5구역 분담금은 지금 얼마로 보면 되나
증산5구역 재개발 분담금은 감정평가액 × 비례율 99.94%로 구한 권리가액을 조합원 분양가에서 뺀 금액입니다. 2023년 4월 조합원 재분양 때 안내된 84㎡ 조합원 분양가는 6억 2,000만~6억 2,900만 원이었습니다.
증산5구역은 2023년 4월 비례율 99.94%로 조합원 재분양을 받았고, 84A 조합원 분양가는 6억 2,900만 원으로 안내됐습니다.
다만 증산5구역 재개발의 이 숫자는 2023년 값입니다. 그 뒤 2023년 9월 관리처분인가가 났고, 2026년 5월에는 1,906가구로 늘리는 계획이 서울시 심의를 통과했습니다. 가구 수가 늘면 수입이 늘어 비례율도 바뀔 수 있습니다.
귀하께서 증산5구역 조합원이시든 입주권을 보고 계시든, 이 글은 진행 단계, 분담금 가정 계산, 주변 시세, 지금 사도 되는지 순서로 정리합니다.
증산5구역 재개발은 어디까지 왔나
서울시 「정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준)은 증산5구역을 관리처분 단계로 적고 있습니다. 이주는 2024년 6월에 시작해 2026년 1월에 끝났습니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 재정비촉진구역 지정 | 2010년 12월 9일 |
| 조합설립인가 | 2012년 3월 20일 |
| 사업시행인가 | 2013년 6월 13일 (변경 2023년 1월 12일) |
| 관리처분인가 | 2023년 9월 11일 |
| 이주 | 2024년 6월 1일~2026년 1월 15일 |
| 통합심의 조건부 의결 | 2026년 5월 (1,906가구) |
기준: 서울시 정비사업 추진현황(2026.6), 서울경제 2026년 5월 9일 보도.
증산5구역 재개발은 사업시행인가에서 관리처분인가까지 10년이 걸렸습니다. 집행부 교체와 학교 이전 문제로 멈췄다가 2023년에 다시 움직였습니다. 지금은 이주를 마치고 해체공사를 거쳐 착공을 준비하는 단계입니다.
증산5구역은 1,906가구, 시공사는 롯데건설입니다
서울시는 2026년 5월 통합심의에서 증산동 243-15 일대 11만 2,804㎡에 21개 동, 지상 29층, 1,906가구를 짓는 안을 조건부로 통과시켰습니다. 용적률을 약 10% 높여 131가구를 더하는 재정비촉진계획 변경입니다.
증산5구역은 2026년 5월 서울시 통합심의에서 1,906가구로 131가구가 늘었고, 이 변경이 비례율과 분담금을 다시 움직일 수 있습니다.
증산5구역 재개발 시공사는 롯데건설입니다. 증산5구역 재개발이 끝나면 수색·증산재정비촉진지구 1만 2,000가구가 모두 채워집니다. 6호선 증산역과 새절역이 가깝고 불광천과 봉산이 옆에 있습니다.
감정평가액이 4억이면 증산5구역 분담금은 얼마일까
증산5구역 재개발도 계산식은 감정평가액 × 비례율 = 권리가액, 조합원 분양가 − 권리가액 = 분담금입니다. 하우징워치가 전한 2023년 안내값으로 계산했습니다.
| 감정평가액 (가정) | 권리가액 (×99.94%) | 58A(4억 7,900만) 신청 | 84A(6억 2,900만) 신청 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 약 2억 9,982만 원 | 약 1억 7,918만 원 냄 | 약 3억 2,918만 원 냄 |
| 4억 원 | 약 3억 9,976만 원 | 약 7,924만 원 냄 | 약 2억 2,924만 원 냄 |
| 5억 원 | 약 4억 9,970만 원 | 약 2,070만 원 돌려받음 | 약 1억 2,930만 원 냄 |
가정: 2023년 4월 안내 비례율 99.94%와 조합원 추정 분양가. 실제 금액은 관리처분계획 변경과 분양 계약에서 정해집니다.
증산5구역 분담금은 감정평가액 4억 원인 집이 84A를 받으면 2023년 안내값 기준 약 2억 2,924만 원입니다.
조합원 분양가 평당 1,700만~1,900만 원대는 같은 해 추정된 일반분양가 84㎡ 10억 3,648만~10억 4,003만 원보다 4억 원가량 낮습니다. 분담금 일부를 대출로 마련하실 계획이라면 내 소득 기준 한도부터 보셔야 합니다. 이주비 대출 비율과 은행 조건은 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
주변 신축 84㎡ 시세는 19억 원대입니다
같은 뉴타운에서 증산2구역을 재개발한 DMC센트럴자이 84㎡가 19억 1,000만 원에 거래됐습니다(서울경제 2026년 9월 1일 보도, 국토부 실거래가 인용). 2020년 이 단지의 84㎡ 최고 분양가는 7억 3,400만 원이었습니다.
수색·증산뉴타운 대장 단지 DMC센트럴자이 84㎡는 2026년 19억 1,000만 원에 거래돼 증산5구역 조합원 분양가의 세 배에 이릅니다.
다만 DMC센트럴자이는 디지털미디어시티역 도보권이고 증산5구역은 증산역·새절역 쪽입니다. 입지가 달라 같은 값을 기대하기는 어렵습니다. 완공은 아직 몇 년 남았고, 그사이 공사비와 시세가 함께 움직입니다.
지금 증산5구역 입주권을 사면 조합원이 되나
증산5구역은 관리처분인가 뒤에도 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는 구역입니다. 투기과열지구 재개발의 지위 양도 제한은 2018년 1월 24일 이후 처음 사업시행인가를 신청한 구역부터 적용되는데, 증산5구역은 2013년 6월에 사업시행인가를 받았기 때문입니다.
증산5구역은 2013년 사업시행인가를 받아 2018년 지위 양도 제한 대상이 아니므로 관리처분 뒤에도 입주권 거래가 가능합니다.
그래도 증산5구역 재개발 입주권을 살 때 확인할 것이 있습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이 된 뒤라 매수 전에 허가 대상인지 은평구청에서 확인하셔야 합니다. 매도인이 2023년 재분양에서 어떤 주택형을 신청했는지도 조합에 서면으로 확인하십시오. 서울은 조정대상지역이라 1주택 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건도 따져야 합니다.
보신자99의 창구 메모
제가 보험 창구에 있을 때 재개발 입주권을 산 손님이 화재보험을 물으러 오신 적이 있습니다. 「이미 다 헐렸는데 무슨 보험이냐」고 하셨지만, 그분이 정말 궁금해한 것은 언제 새 집에 들어가느냐였습니다. 서류를 보니 조합원 분양가는 몇 년 전 숫자 그대로였습니다.
증산5구역 재개발의 6억 2,900만 원도 2023년 숫자입니다. 저도 그 손님 일을 떠올리며 이 숫자를 몇 번이나 다시 봤습니다. 그 뒤로 가구 수가 바뀌었고 공사비도 다시 협상할 수 있습니다. 저라면 매수 전에 조합에 최근 총회 자료부터 달라고 하겠습니다.
증산5구역 분담금은 2023년 안내값이 아니라 다음 관리처분 변경 총회 자료로 다시 계산해야 합니다.
옆 동네 구역의 진행은 갈현1구역 재개발 정리와 불광5구역 재개발 분담금에서 비교해 보실 수 있습니다. 대출 한도는 대출한도 계산기로 직접 계산해 보실 수 있습니다.
증산5구역 입주권 보기 전에 확인할 다섯 가지
- 매도인의 감정평가액과 신청 주택형
위 증산5구역 분담금 표에 넣어 계산합니다. - 1,906가구 변경 뒤 비례율
관리처분 변경 총회 자료로 확인합니다. - 조합원 분양 계약 일정
계약 때 분담금 납부 방식이 정해집니다. - 토지거래허가 대상 여부
은평구청에 직접 묻습니다. - 양도세 2년 거주 요건
입주 뒤 거주 계획까지 세워 둡니다.
증산5구역 재개발 Q&A
Q. 증산5구역 조합원 분양가는 얼마인가요?
A. 2023년 4월 안내 기준 58㎡ 4억 7,900만~4억 8,800만 원, 84㎡ 6억 2,000만~6억 2,900만 원, 102㎡ 7억 900만~7억 1,600만 원입니다. 바뀔 수 있습니다.
Q. 증산5구역 비례율은 얼마인가요?
A. 2023년 4월 조합원 재분양 때 99.94%로 안내됐습니다. 1,906가구 변경 뒤 값은 아직 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
Q. 증산5구역 재개발 시공사는 어디인가요?
A. 증산5구역 재개발 시공사는 롯데건설입니다.
Q. 증산5구역 입주권은 지금 살 수 있나요?
A. 사업시행인가가 2013년이라 지위 양도 제한 대상이 아닙니다. 토지거래허가 대상 여부는 은평구청에서 확인하십시오.
출처
- 서울 열린데이터광장: 서울시 정비사업 추진현황(2026.6)
- 하우징워치: ‘비례율 99%’ 증산5구역, 조합원 재분양 배경은(2023.04.24)
- 서울경제: 은평 증산5구역, 1906가구 대단지로(2026.05.09)
본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것이며, 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다. 분담금 표는 가정에 따른 계산이며 실제 금액은 관리처분계획과 감정평가에 따릅니다.
