방배13구역 재건축은 지금 어디까지 왔나
방배13구역 재건축은 2018년 9월 관리처분 인가를 받고 이주를 마친 뒤 착공을 준비하는 단계입니다. 서울시 정비사업 추진현황(2026년 6월 기준)의 단계는 관리처분입니다.
일부 보도는 재개발로 부르지만 서울시 표의 유형은 단독주택재건축입니다.
방배13구역 재건축은 2018년 관리처분 인가를 받았고 2025년 12월 변경 기록이 서울시 표에 있는 착공 전 단계입니다.
귀하께서 조합원이시든 입주권을 보고 계시든, 날짜가 확인된 사실과 가정 계산을 나눠 읽으시면 좋습니다.
방배13구역 재건축 진행 순서는 어떻게 되나
서울시 표에 적힌 날짜를 순서대로 놓으면 아래와 같습니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 구역 지정 | 2015년 2월 17일 (변경 2023년 7월 20일) |
| 추진위원회 승인 | 2015년 11월 23일 |
| 조합설립인가 | 2016년 7월 29일 |
| 사업시행계획 인가 | 2017년 9월 6일 (변경 2025년 10월 2일) |
| 관리처분계획 인가 | 2018년 9월 3일 (변경 2025년 12월 26일) |
| 이주 기간 | 2021년 3월 30일~2024년 12월 4일 |
기준: 서울시 정비사업 추진현황(2026년 6월 기준, 공공누리 제1유형). 이주비는 이주 기간이 끝나 이 글에서 따로 계산하지 않았습니다.
서울 재건축·재개발 구역을 한 화면에서 비교하시려면 아래 조회 페이지를 쓰시면 됩니다.
방배13구역 재건축의 이주는 2024년 12월에 끝나 지금 남은 일은 착공과 분양입니다.
방배13구역 재건축 착공은 언제인가
착공은 2026년 중을 목표로 하지만 확정된 날짜는 찾지 못했습니다. 비즈워치는 2026년 2월 서울시장이 올해 착공 예정 사업지에 방배13구역을 포함했다고 전했습니다.
대한경제는 2025년 10월 방배13구역이 내년 초 착공신고를 예정 중이라고 전했습니다. 시사오늘은 2026년 6월 이주를 완료하고 착공 준비를 본격화했다고 보도했습니다.
방배13구역 재건축 착공은 2026년 중이 목표이지만 착공일은 공개 자료에서 확정되지 않았습니다.
착공 전에는 사업시행계획과 관리처분계획이 변경되고 시공사와 공사비 협의도 끝나야 합니다. 하우징워치(2024년 2월)는 GS건설과 공사비 증액 협상이 남아 있다고 전했습니다.
방배13구역 재건축은 세대 수가 세 가지로 나온다
세대 수는 계획이 바뀔 때마다 달라졌습니다. 아래 세 값은 날짜가 다른 자료입니다.
| 세대 수 | 어느 자료의 숫자인가 |
|---|---|
| 2,296가구 | 2018년 9월 관리처분 인가 보도 (34개동, 이데일리) |
| 2,369세대 | 2023년 7월 정비계획 변경(안) (하우징워치 2024.2) |
| 2,228세대 | 서울시 추진현황 2026.6, 분양 1,903·임대 325 (시사오늘은 32개동 지하 6층~지상 22층) |
방배13구역 재건축의 가장 최근 세대 수는 서울시 표의 2,228세대이고 분양이 1,903세대, 임대가 325세대입니다.
기존 세대는 서울시 표에서 2,911세대로 적혀 있습니다.
방배13구역 조합원 분양가는 84㎡가 10.07억 원이었다
하우징워치가 전한 2023년 7월 정비계획 변경(안) 추정치로, 84㎡ 조합원 분양가는 10.07억 원입니다. 다른 면적도 같은 안에서 산출됐습니다.
| 전용면적 | 조합원 분양가(추정) |
|---|---|
| 39㎡ | 5.13억 원 |
| 53㎡ | 6.99억 원 |
| 59㎡ | 7.59억 원 |
| 84㎡ | 10.07억 원 |
| 112㎡ | 13.05억 원 |
| 124㎡ | 14.06억 원 |
기준: 하우징워치(2024.02.08), 2023년 7월 정비계획 변경(안). 공사비를 2017년 GS건설 계약 기준으로 추정한 값이라 변경될 예정이라고 같은 기사가 밝혔습니다.
같은 기사는 물가 상승과 설계 변경으로 공사비가 오르면 조합원 분양가가 오를 것으로 관측된다고 전했습니다. 2025년 12월 관리처분 변경 뒤의 분양가는 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
방배13구역 84㎡ 조합원 분양가 10.07억 원은 2023년 추정이고 2025년 12월 변경 뒤의 값은 확인되지 않습니다.
종전자산 5억이면 방배13구역 재건축 분담금은 얼마쯤 될까
재건축 분담금 계산식은 어느 구역이나 같습니다. 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.
방배13구역의 정비계획 변경(안) 추정비례율은 111.42%입니다. 총수입 2조 2,077억 원에서 총지출 1조 2,514억 원을 빼고 종전자산 8,582억 원으로 나눈 값입니다.
아래 표는 84㎡ 조합원 분양가를 10.07억 원으로 놓고 내 종전자산 평가액과 비례율을 가정한 값입니다.
| 내 종전자산 평가액 (가정) | 비례율 111.42% (추정) | 비례율 100% (가정) | 비례율 90% (가정) |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 약 4억 4,990만 원 | 약 5억 700만 원 | 약 5억 5,700만 원 |
| 7억 원 | 약 2억 2,710만 원 | 약 3억 700만 원 | 약 3억 7,700만 원 |
| 9억 원 | 약 420만 원 | 약 1억 700만 원 | 약 1억 9,700만 원 |
기준: 하우징워치(2024.02.08)의 84㎡ 조합원 분양가와 추정비례율을 쓴 직접 계산입니다. 평가액은 2017년 9월 사업시행인가 고시일 기준 감정평가액이라 내 통지서의 금액으로 바꿔 계산하셔야 합니다.
비례율이 10%포인트 내려가면 평가액 7억 원인 집의 분담금은 7,000만 원 늘어납니다. 공사비 증액이 비례율을 낮추는 방향으로 작용하는데 지금의 값은 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
방배13구역 재건축 분담금은 내 감정평가 통지서의 금액과 2025년 12월 변경 관리처분계획의 비례율로 다시 계산해야 합니다.
분담금과 잔금을 대출로 마련하실 계획이라면 대출한도 계산기로 내 소득 기준 한도를 미리 보실 수 있습니다.
보신자99의 창구 메모
재건축 숫자는 날짜가 붙지 않으면 쓸 수 없습니다. 같은 84㎡ 분양가도 2023년 추정이냐 2025년 변경이냐에 따라 달라지기 때문입니다.
정책자금 계획서를 검토하던 때에도 단가 옆에 기준 연도가 없으면 그 표를 믿지 않았습니다. 저도 분양가 표를 받으면 기준 연도부터 찾습니다. 제가 이 구역 자료를 모을 때도 날짜 없는 숫자는 뺐습니다. 이 글의 표마다 기준일을 적은 이유입니다.
재건축 분양가와 비례율 숫자는 기준 날짜가 적혀 있지 않으면 계산에 쓰지 않는 것이 안전합니다.
방배13구역 재건축 확인할 다섯 가지
- 조합이 공고한 2025년 12월 변경 관리처분계획의 비례율과 분양가를 확인합니다
- 내 종전자산 감정평가 통지서의 금액을 찾아 분담금 표에 넣어 봅니다
- 공사비 증액 협상 결과가 분양가에 반영됐는지 조합 총회 자료로 봅니다
- 착공신고 날짜가 나오면 입주 예정 시기를 다시 계산합니다
- 잔금 대출 한도는 사업시행인가 시점에 따라 달라질 수 있어 금융권 안내를 확인합니다
방배13구역 재건축 Q&A
Q. 방배13구역 재건축은 재개발인가요?
A. 서울시 정비사업 추진현황의 유형은 단독주택재건축입니다. 일부 보도는 재개발로 부릅니다.
Q. 방배13구역 재건축 착공은 언제인가요?
A. 2026년 중이 목표로 보도됐지만 확정된 착공일은 공개 자료에서 찾지 못했습니다.
Q. 방배13구역 재건축은 몇 가구인가요?
A. 서울시 추진현황 기준 2,228세대입니다. 분양 1,903세대, 임대 325세대입니다.
Q. 방배13구역 재건축 분담금은 얼마인가요?
A. 확정 금액을 공개한 자료는 찾지 못했습니다. 2023년 추정 기준으로 84㎡ 조합원 분양가는 10.07억 원입니다.
출처
- 서울특별시 정비사업 추진현황(2026년 6월 기준, 서울 열린데이터광장, 공공누리 제1유형)
- 하우징워치 「방배13구역, 철거·건축심의 인허가 분주…’스마트팜’ 도입은 시끌」(2024.02.08) 원문
- 시사오늘 「방배13구역, 서초구의 새로운 랜드마크로 거듭난다」(2026.06.30) 원문
- 대한경제 「[단독] 방배13구역 재개발사업, 수분양자-조합원 엇갈리는 대출한도」(2025.10.20) 원문
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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금 계산은 가정에 따른 예시이며 실제 금액은 조합의 관리처분계획과 감정평가 통지서를 따릅니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.
