북아현2구역 이주 11월 9일, 분담금·이주비는 얼마

북아현2구역 이주는 언제 시작하고, 지금 무엇을 신청해야 하나

북아현2구역 이주는 2026년 11월 9일에 시작해 2027년 3월 8일까지 넉 달 동안 진행됩니다. 조합이 9월 임시총회에서 이주 기준을 94.0% 찬성으로 통과시키면서 날짜가 정해졌습니다.

이주계획서와 이주비 신청은 9월 29일부터 10월 12일까지 받습니다. 귀하가 북아현2구역 조합원이시라면 10월 12일 마감 전에 북아현2구역 이주 신청서부터 내셔야 합니다.

은행 창구에 27년 앉아 있으면서 재개발 이주비 서류를 들고 오신 분을 많이 만났습니다. 그분들이 가장 먼저 물은 것은 늘 같았습니다. 언제 나가야 하는지, 돈은 얼마나 나오는지, 그리고 나중에 얼마를 더 내야 하는지였습니다. 제 지인도 북아현동에 작은 집이 있어 지난주에 같은 질문을 했습니다. 이 글은 그 세 가지 순서대로 북아현2구역 이주와 돈 문제를 정리합니다.

이주비는 한 번에 다 나오지 않습니다. 30%는 이주가 시작된 뒤 먼저 지급되고, 나머지 70%는 이주 확정일보다 최소 20일 앞서 서류를 낸 뒤 이주 당일 집이 비었는지 확인하고 지급됩니다. 그래서 새로 들어갈 전셋집 잔금 날짜를 이주비 70%가 나오는 날 뒤로 잡으셔야 합니다.

조합은 이주 시작과 함께 구역 안 점유자에게 명도소송을 차례로 냅니다. 다만 자진 이주 기간 안에 나가는 세대는 소송을 취하하고 소송비용도 청구하지 않는다고 밝혔습니다. 기간 안에 나가시면 소송은 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

북아현2구역 이주 전 진행 단계, 관리처분까지 18년

서울시가 2026년 6월 기준으로 집계한 「정비사업 추진현황」에서 북아현2구역의 단계는 관리처분입니다. 구역지정부터 착공까지 일곱 단계 가운데 여섯 번째이고, 남은 것은 이주와 철거, 착공입니다.

북아현2구역 이주가 이렇게 늦어진 이유는 사업시행인가에서 관리처분인가까지 16년이 걸렸기 때문입니다. 그 사이 조합원 1명에게 입주권 2개를 주는 「1+1 분양」을 총회에서 취소한 일로 소송이 이어졌고, 구역 안 교회와의 일조권 분쟁도 있었습니다. 법원이 1+1 취소가 적법하다는 쪽으로 판단했고, 교회와는 건축비 180억여 원을 주는 조건으로 합의했습니다.

관리처분인가가 났다는 것은 분담금 계산의 기준이 되는 숫자들이 총회를 통과했다는 뜻입니다. 지금 확인할 수 있는 숫자로 분담금을 계산해 보겠습니다.

서울시 집계에서 북아현2구역처럼 관리처분 단계에 온 재개발·재건축 구역은 53곳입니다. 다른 구역의 진행 단계도 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.

서울 재개발·재건축 358곳 진행 단계 조회하기

북아현2구역 비례율 105%, 분담금은 어떻게 계산하나

계산식은 두 줄입니다. 먼저 내 집 감정평가액에 비례율을 곱한 값이 권리가액입니다. 그다음 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.

2024년 10월 관리처분총회 자료에서 북아현2구역 추정 비례율은 약 105%였습니다. 분양으로 들어올 돈에서 사업비를 빼고, 조합원 집값 총액으로 나눈 값입니다. 제가 총회 숫자로 다시 계산해 봐도 105.0%가 나왔습니다.

조합원 분양가는 2022년 분양신청 때 공개된 추정액이 있습니다. 84㎡가 7억 4,379만 원, 59㎡가 5억 4,694만 원이었습니다. 2024년 관리처분총회의 3.3㎡당 조합원 분양가(2,079만~2,533만 원)가 2022년과 같은 범위라 이 금액을 기준으로 씁니다.

평균 가정 4억 1,000만 원은 종전자산 총액 5,026억 원을 조합원 분양 물량 1,227세대로 나눈 값입니다. 실제 평가액은 집마다 다르니 조합에서 받으신 감정평가 통지서의 금액을 첫 줄에 넣어 다시 계산하시면 됩니다.

평가액이 1억 원 오르내리면 분담금은 1억 500만 원씩 움직입니다. 그래서 평가액 통지서가 분담금을 가르는 가장 큰 숫자입니다.

북아현2구역 이주비 대출은 얼마까지 나오나

이주비 대출은 주택도시보증공사(HUG)가 조합원 1,235명에 대해 보증을 승인했고, 하나은행이 취급합니다. 한도는 1주택자 기준 감정평가액의 40%입니다.

예전에는 이주비가 평가액의 70%까지 나왔는데, 10·15 대책으로 서울이 규제지역이 되면서 40%로 줄었습니다. 다주택자 조합원은 1주택을 뺀 나머지를 6개월 안에 처분하는 조건이 붙어야 대출을 받을 수 있습니다.

금리 4%는 계산을 위한 가정입니다. 보도에 따르면 시중은행 주택담보대출과 비슷한 수준이라고 했고, 정확한 금리는 하나은행 약정서에서 확인하셔야 합니다.

문제는 이 금액으로 근처 전셋집을 구하기 어렵다는 점입니다. 조합은 기본 이주비와 별도로 추가 이주비도 확보했다고 밝혔고, 9월 총회에서 서울시 이주비 융자 지원 계획도 95.2% 찬성으로 의결했습니다. 서울시 융자는 평가액의 절반까지 빌려주는 상품이고 금리는 4.5%로 안내됐습니다.

이주비 40%로 모자라는 금액은 추가 이주비와 서울시 융자 중 어느 쪽이 되는지 조합에 먼저 물으셔야 합니다. 두 상품의 금리가 다르기 때문입니다. 내 소득으로 일반 주택담보대출은 얼마나 나오는지 비교하시려면 대출한도 계산기로 확인해 보실 수 있습니다.

관리처분이 끝난 북아현2구역 매물, 지금 사도 입주권이 나오나

원칙적으로 나오지 않습니다. 북아현2구역 매물을 찾는 검색이 많은데, 이 부분을 먼저 확인하셔야 합니다.

2025년 10·15 대책으로 서대문구를 포함한 서울 25개구 전체가 투기과열지구가 됐습니다. 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구 재개발 구역에서 관리처분계획인가 이후에는 조합원 지위를 넘길 수 없게 정해 두었습니다.

북아현2구역은 2026년 4월 23일에 관리처분인가를 받았습니다. 그 뒤에 집을 사면 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 새 아파트가 아니라 감정평가한 돈으로 정산받는다는 뜻입니다.

예외는 있습니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 집을 파는 경우 등은 매수인이 조합원 지위를 넘겨받을 수 있습니다. 매물을 보신다면 중개사에게 「조합원 지위 승계가 되는 물건인가」를 서류로 확인받으셔야 합니다.

북아현2구역 완공 후 시세, 인근 신축 84㎡는 20억 원대

바로 옆 북아현뉴타운의 힐스테이트신촌이 참고가 됩니다. 2020년에 입주한 단지이고, 84㎡가 올해 초 20억 원 안팎에 거래됐습니다(국토부 실거래 신고 기준).

일반분양가는 2024년 관리처분총회에서 조합이 추정한 값이라 실제 분양 때는 달라질 수 있습니다. 공사비도 2020년 대비 1.5배로 오른 적이 있어, 착공 전에 다시 오르면 비례율이 낮아집니다.

그래서 시세 차이를 그대로 수익으로 보시면 안 됩니다. 분담금, 이주 기간 이자, 입주까지의 시간을 함께 빼고 보셔야 실제로 남는 돈이 나옵니다.

북아현2구역 이주 뒤 팔 때 양도세, 거주 여부가 가른다

1세대 1주택이면 양도가액 12억 원까지는 비과세이고, 12억 원을 넘는 부분만 세금을 냅니다. 이때 2년 거주 요건이 붙느냐는 집을 산 날에 따라 갈립니다.

북아현2구역 이주가 시작되기 전, 관리처분인가 시점에 기존 집은 이미 입주권으로 바뀌었습니다. 관리처분인가일 기준으로 기존 집이 비과세 요건을 갖췄다면 입주권 상태로 팔아도 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 거주하지 않은 소유자라면 장기보유특별공제도 거주한 경우보다 작아집니다.

살지 않고 갖고만 계신 분은 산 날짜가 위 표의 어느 줄에 들어가는지부터 확인하셔야 합니다. 개인별 세액은 보유 기간과 다른 주택 여부에 따라 달라지니 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.

보신자99의 창구 메모

27년 금융 실무 현장에서 지켜본 결론은, 재개발에서 돈이 막히는 때가 관리처분 직후라는 것입니다. 인가 전에는 기다리는 비용뿐이지만, 인가가 나면 이주비 대출이 시작되고 전세 보증금을 새로 마련해야 해서 한꺼번에 돈이 듭니다.

북아현2구역은 숫자로 보면 나쁘지 않은 구역입니다. 비례율이 100%를 넘고, 조합원 분양가가 인근 신축 시세의 40% 수준입니다. 다만 이주비가 평가액의 40%로 줄어든 탓에 이주 첫해 현금 계획이 맞지 않는 집이 생깁니다.

제가 창구에서 만난 조합원 중 이주 때 고생하신 분들은 대부분 분담금이 아니라 이주비와 전세 보증금의 차이를 미리 계산하지 않은 분들이었습니다. 북아현2구역 이주를 앞두셨다면 이주비, 추가 이주비, 새 전세 보증금 세 숫자를 한 장에 적어 보시는 것이 먼저입니다.

북아현2구역 이주 전에 확인할 다섯 가지

1. 이주비 신청 마감 10월 12일 — 이주계획서와 이주비 신청서를 조합에 냅니다.
2. 감정평가 통지서 금액 — 위 분담금 표의 첫 줄에 넣어 내 분담금을 계산합니다.
3. 이주비 70% 지급일 — 새 전셋집 잔금일을 그 뒤로 잡습니다.
4. 추가 이주비·서울시 융자 대상 여부 — 금리가 다르니 조합에 확인합니다.
5. 매수 예정이면 조합원 지위 승계 여부 — 관리처분 이후 매수는 원칙적으로 현금청산입니다.

북아현2구역 이주 Q&A

Q. 북아현2구역 이주는 언제까지 해야 하나요?

A. 자진 이주 기간은 2026년 11월 9일부터 2027년 3월 8일까지입니다. 이 기간 안에 나가면 조합이 낸 명도소송을 취하하고 소송비용도 청구하지 않습니다.

Q. 북아현2구역 비례율은 얼마인가요?

A. 2024년 10월 관리처분총회 기준 추정 비례율은 약 105%입니다. 감정평가액 4억 원이면 권리가액은 4억 2,000만 원으로 계산됩니다.

Q. 북아현2구역 84㎡ 조합원 분양가는 얼마인가요?

A. 2022년 분양신청 때 공개된 추정액은 7억 4,379만 원입니다. 59㎡는 5억 4,694만 원이었습니다.

Q. 북아현2구역 이주비 대출은 얼마까지 나오나요?

A. 1주택자는 감정평가액의 40%입니다. HUG 보증으로 하나은행이 취급하고, 다주택자는 나머지 주택을 6개월 안에 처분하는 조건이 붙습니다.

Q. 지금 북아현2구역 집을 사면 새 아파트를 받나요?

A. 원칙적으로 받지 못합니다. 투기과열지구 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 현금청산 대상이 됩니다. 10년 보유·5년 거주 1주택 매물 같은 예외는 서류로 확인하셔야 합니다.

Q. 북아현2구역 이주가 끝나면 착공은 언제인가요?

A. 조합은 2027년 8월 철거, 2028년 착공을 계획하고 있다고 보도됐습니다. 입주 시기는 아직 공식 발표가 없습니다.

출처

• 서울특별시 「서울시 정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준) 서울 열린데이터광장 원문
• MTN 「북아현2구역, 정비구역 지정 18년 만에 이주…재개발 본궤도」(2026.09.23) 원문
• 위클리한국주택경제 「북아현2구역, 관리처분 의결… 비례율 약 105%」(2024.10.30) 원문
• 뉴스핌 「2300가구 재개발 북아현2구역…이주비 부담 딛고 내년 철거하나」(2026.08.12) 원문
• 뉴데일리 「북아현2구역 조합원분양가 84㎡ 7.4억」(2022.05.23) 원문

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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금·이주비·세금 계산은 가정에 따른 예시이며 개인별 결과는 다를 수 있으니 조합, 세무사, 금융기관에 확인하시기 바랍니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.