망원동 재개발 후보지, 「망원체육공원 인근」은 어떤 곳인가
망원동 재개발 후보지가 9월 30일 처음 정해졌습니다. 같은 날 제 빌라가 있는 목2동도 후보지에 들어, 망원동 발표문도 함께 읽었습니다.
망원동 재개발 후보지의 이름은 「마포구 망원체육공원 인근」이고, 3만 1,090㎡에 940가구를 짓는 계획입니다.
마포구에서 도심복합사업 후보지가 나온 것은 이번이 처음입니다(국토교통부 발표).
망원한강공원과 가깝고 강변북로와 붙어 있습니다. 유형은 노후 빌라촌을 아파트로 바꾸는 저층주거지입니다.
1,000㎡당 30.2가구꼴로, 목2동(35.8가구)보다 조금 덜 촘촘하게 짓는 셈입니다.
망원동 재개발은 왜 세 갈래일까
망원동 안에서 방식이 다른 사업 세 개가 따로 움직이고 있습니다.
| 사업 | 방식 | 면적 | 규모 | 단계 |
|---|---|---|---|---|
| 망원체육공원 인근 | 도심복합 (공공) | 3만 1,090㎡ | 940가구 | 후보지 (2026.9) |
| 망원동 456-6 일대 | 모아타운 (모아주택 8곳) | 7만 7,449㎡ | 1,512가구 | 관리계획 통과 (2024.4) |
| 망원동 416-53 일대 | 신속통합기획 재개발 | 6만 8,878㎡ | 최고 29층 | 가이드라인 확정 (2026.10) |
국토교통부 발표, 세계일보·뉴스핌 보도, 서울시 신속통합기획 자료 기준입니다. 416-53 일대 세대 수는 서울시 자료 안에서도 다르게 적혀 있어 뺐습니다.
모아타운은 모아주택 두 곳이 지난해 2월 심의를 통과해, 2028년까지 320가구가 먼저 들어섭니다(머니투데이 보도).
416-53 일대는 공공·민간재개발 공모에서 연거푸 떨어진 뒤 신속통합기획으로 길을 찾은 곳입니다.
세 사업의 경계가 겹치는지는 아직 공식 자료로 확인되지 않았습니다. 내 집이 어디에 드는지는 10월 주민설명회 위치도로 맞춰 보셔야 합니다.
망원동 재개발 도심복합과 모아타운, 무엇이 다를까
가장 큰 차이는 누가 사업을 끌고 가느냐입니다.
도심복합은 LH 같은 공공이 시행합니다. 모아주택과 재개발은 소유자들이 조합을 만들어 끌고 갑니다.
| 구분 | 도심복합 (망원체육공원) | 모아주택 (가로주택정비) | 재개발 (416-53) |
|---|---|---|---|
| 시행 | 공공 (조합 없음) | 조합 | 조합 |
| 사업 확정 동의 | 소유자 3분의 2 + 면적 2분의 1 | 소유자 10분의 8 + 면적 3분의 2 | 소유자 4분의 3 + 면적 2분의 1 |
| 입주권 기준일 | 후보지 선정일 (2026.9.30) | 사업별 권리산정기준일 | 사업별 권리산정기준일 |
공공주택 특별법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조, 도시정비법 제35조 요건을 요약했습니다.
도심복합은 후보지 선정일부터 권리 계산이 굳어집니다.
그래서 9월 30일 이후에 이 구역 집을 샀다면 원칙적으로 현금으로 정산됩니다(공공주택 특별법 제40조의10). 금액은 감정평가로 정하고, 사업으로 오른 가치는 빠집니다.
반대하는 소유자에게도 길은 있습니다. 2027년 3월 8일부터는 소유자 절반이 철회를 요청하면 국토부가 반드시 철회해야 합니다.
망원동 재개발 분담금과 이주비, 지금 잡을 수 있는 기준선
망원동 분담금은 아직 공개 전입니다. 먼저 간 구역들의 숫자로 틀만 잡아 봅니다.
| 항목 | 기준선 | 근거 |
|---|---|---|
| 분담금 계산식 | 조합원분양가 − 내 집 감정평가액 | 도심복합 공통 |
| 조합원분양가 예시 | 59㎡ 10.1억 · 84㎡ 13.5억 | 목4동 LH 설명회(2025.9) |
| 분담금 실제 사례 | 가구당 평균 9,000만 원 | 증산4구역 첫 공개(2021) |
| 이주비 대출 | 현물선납액의 70% 범위 | LH 신길2 안내문(2026.3) |
| 입주 때 주담대 한도 | 시세 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 | 정부 대책(2025.10.15) |
목4동 분양가는 목동 입지 추정치입니다. 망원동은 다르게 나올 수 있고, 확인된 망원동 숫자는 아직 없습니다.
분담금을 가장 크게 가르는 것은 새 집 값보다 내 집 감정평가액입니다.
같은 평수여도 대지 지분과 도로에 붙은 정도에 따라 평가액이 다릅니다. 평가액별 계산표는 도심복합사업 분담금·이주비·양도세 계산 글에 풀어 두었습니다.
파이낸스 인사이트
먼저 밝혀 둡니다. 저는 목2동 빌라 소유자이고, 그곳도 이번 후보지입니다. 공공 방식의 속도를 좋게 보는 쪽이라는 점을 감안해 읽어 주십시오.
보신자99의 창구 메모
재개발 상담에서 가장 많은 질문은 「어느 방식이 더 받느냐」입니다. 그런데 서명을 망설이게 만드는 것은 대개 「내 집이 정확히 어느 구역이냐」였습니다.
망원동처럼 세 사업이 한 동네에 겹치면 사업성 비교보다 경계 확인이 먼저입니다.
10월 설명회에서 위치도와 추정 분담금, 두 가지는 꼭 받아 오십시오.
망원체육공원 인근 소유자가 설명회 전에 할 일
- 내 지번이 어느 사업인지 확인합니다. 모아타운(456-6), 신통기획(416-53), 도심복합(망원체육공원) 가운데 어디인지 등기부 지번으로 맞춰 보십시오.
- 설명회에서 세 가지를 묻습니다. 구역 경계, 추정 분담금, 이주비 대출 조건입니다. 대출을 생각하시면 대출한도 계산기로 한도를 먼저 보십시오.
- 같은 날 뽑힌 곳을 봅니다. 후보지 11곳 정리와 목2동(염창역) 4,222가구 글에 일정과 철회 규정을 정리했습니다.
망원동 재개발 망원체육공원 인근 Q&A
Q. 망원체육공원 인근 후보지는 어디인가요?
A. 마포구 망원동 저층 주거지로, 3만 1,090㎡에 940가구가 계획됐습니다. 마포구 첫 도심복합 후보지입니다.
Q. 망원동 모아타운 1,512가구와 같은 사업인가요?
A. 아닙니다. 1,512가구는 456-6 일대 모아타운이고, 940가구는 국토부 도심복합 후보지입니다.
Q. 망원체육공원 인근 착공은 언제인가요?
A. 정부 목표는 2027년 상반기 예정지구 지정, 2030년 하반기 착공입니다.
출처
- 정책브리핑 「서울 공공주택 복합사업 후보지 11곳 선정…1만 8000호 공급」(2026.09.30) 원문
- 세계일보 「정부, 효창공원앞역·망원체육공원 인근 등 11곳에 1만8000호 주택 공급 추진」(2026.09.30) 원문
- 뉴스핌 「서울 마포구 망원동 456-6일대 모아주택 8개소 추진…1512가구 공급」(2024.04.22) 원문
- 서울시 신속통합기획 「망원동 416-53 일대 재개발」 원문
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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다. 글쓴이는 목2동 부동산 소유자로서 도심복합사업에 이해관계가 있습니다.
