서울 노후 아파트가 한 달 새 1.21% 올랐습니다
서울 노후 아파트가 신축보다 더 올랐습니다. 한국부동산원이 발표한 8월 통계입니다.
- 지은 지 20년 넘은 아파트 — 한 달 새 1.21% 올랐습니다
- 지은 지 5년 안 된 신축 — 한 달 새 0.88% 올랐습니다
보통은 새 아파트가 더 인기가 많습니다. 그런데 이번에는 오래된 아파트가 새 아파트를 앞질렀습니다. 모든 연식 가운데 20년 넘은 아파트의 상승폭이 가장 컸습니다.
서울 노후 아파트는 왜 더 올랐을까
답은 재건축 기대감입니다.
재건축은 오래된 아파트를 허물고 새 아파트를 다시 짓는 것입니다. 재건축이 확정되면 지금의 낡은 아파트가 나중에 새 아파트가 됩니다. 그래서 사람들은 「지금 낡았지만 나중에 새 집이 될 아파트」에 미리 돈을 넣습니다.
최근 서울 곳곳에서 재건축 절차가 빨라지고 있습니다. 특히 노원구 상계동처럼 정비사업이 본격적으로 움직이는 곳에서 서울 노후 아파트 가격이 크게 올랐습니다.
강북은 오르고 강남은 내렸습니다
재미있는 점은 지역마다 방향이 반대였다는 것입니다.
| 지역 | 20년 넘은 아파트 | 이유 |
| 동북권 (노원·도봉·강북·성북) | 서울에서 가장 많이 오름 | 재건축 본격화, 새 아파트가 적음 |
| 동남권 (강남·서초·송파·강동) | 0.01% 내림 | 세제개편 발표 뒤 급매물 증가 |
강북은 원래 새 아파트가 적은 지역입니다. 그래서 재건축으로 새 아파트가 될 가능성이 더 크게 값을 받았습니다.
반대로 강남은 정부의 세제개편 발표 뒤 빨리 팔려는 매물이 늘었습니다. 파는 사람이 많아지면 가격을 낮춰 부르게 됩니다. 그래서 같은 서울 노후 아파트라도 강남은 오히려 조금 내렸습니다.
신축은 이제 인기가 없는 걸까
그렇지는 않습니다. 강남권의 5년 이하 신축은 지수가 서울에서 가장 높았습니다. 새 아파트의 인기가 사라진 것이 아니라, 오래된 아파트 중 재건축이 가까운 곳에 돈이 더 몰린 것입니다.
즉 「신축이 지고 구축이 떴다」가 아니라, 「재건축이 보이는 구축이 떴다」로 이해하시는 게 정확합니다.
서울 노후 아파트, 사도 될까요
이 부분은 조심스럽게 보셔야 합니다. 재건축은 기대만으로 값이 오르지만, 실제로 새 아파트가 되기까지는 10년 넘게 걸리는 경우도 많습니다. 그사이 확인하실 것이 있습니다.
- 재건축이 어디까지 왔는지 — 안전진단, 조합 설립, 사업시행인가 중 어느 단계인지 보십시오. 초기 단계일수록 오래 기다려야 합니다
- 분담금 — 새 아파트를 받으려면 집주인이 공사비 일부를 더 내야 합니다. 이 금액이 수억 원이 되기도 합니다
- 이주비와 대출 — 공사 기간에는 다른 곳에 살아야 합니다. 대출 금리가 오르는 지금은 이 비용도 커집니다
금리가 오르는 지금, 재건축에는 부담입니다
한 가지 더 보셔야 할 흐름이 있습니다. 한국은행이 8월 말 기준금리를 3.00%로 올렸습니다. 두 달 연속 인상입니다.
금리가 오르면 재건축에 드는 돈이 여러 곳에서 늘어납니다.
- 집을 살 때 받는 대출의 이자가 늘어납니다
- 공사 기간에 다른 곳에 살기 위한 이주비 대출 이자도 늘어납니다
- 조합이 공사비를 빌리는 비용이 늘면, 결국 분담금으로 돌아올 수 있습니다
그래서 서울 노후 아파트의 가격이 오르는 것과, 실제로 그 집을 들고 버틸 수 있는지는 따로 계산하셔야 합니다. 오른 가격만 보고 들어가면, 재건축이 끝나기 전에 이자 부담에 먼저 지칠 수 있습니다.
보신자99의 창구 메모
창구에서 재건축 아파트를 사려는 분들과 상담하면, 대부분 「새 아파트가 되면 얼마가 되느냐」만 물어보십니다. 그런데 정작 오래 버티게 해 주는 건 분담금과 이자를 감당할 수 있는지입니다.
귀하께서 서울 노후 아파트를 보고 계시다면, 오른 가격보다 그 아파트의 재건축이 지금 몇 단계에 와 있는지부터 확인해 보십시오. 그 한 가지가 기다려야 할 시간과 들어갈 돈을 거의 정해 줍니다.
오늘 확인하실 것 셋
- 관심 있는 서울 노후 아파트의 재건축 단계
- 예상 분담금이 공개됐는지, 얼마인지
- 지금 금리로 대출을 받으면 한 달 이자가 얼마인지
지역별·연식별 아파트 가격 흐름은 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)에서 직접 보실 수 있습니다.
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자주 묻는 질문
서울 노후 아파트는 몇 년 넘은 아파트를 말하나요
이번 통계에서는 지은 지 20년이 넘은 아파트입니다. 한국부동산원이 연식별로 나눈 기준입니다.
강남 노후 아파트도 올랐나요
아닙니다. 강남·서초·송파·강동의 20년 넘은 아파트는 8월에 0.01% 내렸습니다. 세제개편 발표 뒤 급매물이 늘었기 때문입니다.
재건축 아파트는 무조건 오르나요
그렇지 않습니다. 재건축이 늦어지거나 분담금이 커지면 기대가 꺾일 수 있습니다. 단계와 비용을 먼저 확인하셔야 합니다.
본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다.
