목2동(염창역) 도심복합사업 분담금·이주비·양도세 계산

목2동(염창역) 도심복합사업 분담금, 아직 공개 전이지만 기준선은 있습니다

도심복합사업 분담금이 얼마냐는 질문을 얼마 전 목2동 골목에서 이웃 한 분께 받았습니다.

그분은 이주비는 얼마나 나오는지, 나중에 팔면 세금은 얼마인지도 함께 물으셨습니다. 저도 그 자리에서 바로 답을 드리지 못해 집에 와서 자료를 다시 펼쳤습니다.

먼저 제 입장부터 밝혀 둡니다. 저는 목2동에 빌라를 갖고 있지만 그곳에 살지는 않는 소유자입니다. 재개발 전문가도 아닙니다. 그래서 이 글은 공식 자료와 보도를 최대한 찾아 공부한 내용을 정리한 것이고, 저 역시 이 사업이 잘되기를 바라는 사람입니다.

답부터 드리면, 목2동 분담금은 아직 어디에도 공개되지 않았습니다. 국토부가 「염창역 남측」 후보지로 발표한 날이 9월 30일이었고, 추정치는 보통 주민설명회에서 처음 나오기 때문입니다. 그러니 지금 돌아다니는 목2동 예상 분양가는 모두 추정이라고 보셔야 합니다.

다행히 먼저 진행한 구역들이 예상숫자를 내놓았습니다. 목4동 LH 설명회와 신길2 이주비 안내문을 기준선으로 삼으면 분담금, 이주비, 세금, 완공 후 시세까지 지금도 틀을 잡아 볼 수 있습니다.

현금청산은 짧게만 짚겠습니다. 선정일 이후에 산 집은 원칙적으로 새 아파트 대신 현금으로 정산됩니다. 이때 금액은 감정평가로 정하고, 공익사업법 제67조 제2항에 따라 사업으로 오른 가치는 반영하지 않습니다. 기준일과 예외는 목2동(염창역) 도심복합 4,222가구 글에 정리해 두었습니다.

이 글은 선정일 전부터 집을 갖고 계셔서 새 아파트를 받으시는 분을 기준으로 씁니다.

도심복합사업 분담금은 어떻게 계산하나, 한 줄이면 됩니다

계산 자체는 어렵지 않습니다. 도심복합사업 분담금은 조합원분양가에서 내 종전자산 감정평가액을 뺀 값입니다.

평가액이 분양가보다 크면 오히려 차액을 돌려받습니다. 결국 도심복합사업 분담금은 새 집 값보다 내 집이 얼마로 평가되느냐에 더 크게 달려 있습니다.

조합원분양가는 일반분양가에서 일정 비율을 깎아 정합니다. 목4동은 그 할인율이 21~25% 수준으로 제시됐습니다. 2021년 증산4구역은 일반분양가의 85%로 안내됐으니, 대략 15%쯤 싸게 사는 셈입니다.

목2동 분담금의 기준선, 목4동 LH 설명회 숫자는 무엇인가

LH는 2025년 9월 16일 목4동 소유자를 모아 설명회를 열었습니다. 조선비즈와 하우징워치가 전한 추정 분양가는 아래와 같습니다.

착공을 2031년으로 가정한 추정치입니다. 차이 부분은 제가 직접 뺀 값입니다.

쉽게 말해 소유자라는 이유만으로 84㎡를 일반분양가보다 4억 낮게 살 수 있다는 뜻입니다.

같은 보도에는 목4동의 규모도 나옵니다. 목4동 토지등소유자는 2,789명입니다. 하지만 목2동의 소유자 수와 세대 구성은 아직 공개되지 않았습니다.

하우징워치 2025년 9월 27일 보도 수치입니다. 합계는 제가 직접 더해 보도된 전체 세대 수와 맞춰 본 값입니다.

표를 보면 일반분양은 다섯 집 중 한 집꼴입니다. 일반분양 몫이 클수록 분담금에는 유리하다는 점을 기억해 두시면 됩니다.

종전자산 평가액별 목2동 분담금을 대략 계산하면

목2동 숫자가 없으니, 목4동 조합원분양가에서 평가액만 바꿔 빼 보겠습니다. 내 집의 감정평가액을 알고 계시다면 같은 방식으로 직접 계산해 보실 수 있습니다.

목4동 추정 조합원분양가에서 평가액을 뺀 단순 계산입니다. 3억과 5억은 예시로 둔 가정입니다. 8억은 LH가 신길2구역에서 밝힌 종전자산 추정액을 소유자 수로 나눈 평균 8.4억을 참고했습니다. 목2동 실제 값이 아닙니다.

평가액은 공시가격이 아니라 감정평가로 따로 정해집니다. 그래서 같은 동네, 같은 평수의 빌라여도 대지 지분과 건물 상태, 도로에 얼마나 붙어 있는지에 따라 숫자가 사람마다 다르게 나옵니다.

증산4구역 사례로 보는 도심복합사업 분담금이 줄어드는 이유

도심복합사업 1호였던 증산4구역은 2021년 9월 추정 분담금을 처음 공개했습니다. 이투데이 보도로는 가구당 평균 9,000만 원이었습니다.

처음 추정이 2억 3,000만 원이었으니 꽤 많이 내려온 셈입니다. 비결은 용적률이었습니다. 민간 개발보다 48%포인트 높은 295%를 받았기 때문입니다.

용적률이 높아져 일반분양이 늘면 도심복합사업 분담금이 내려가는 구조입니다. 목2동이 기대를 거는 지점도 바로 여기입니다.

물론 5년이 지난 지금은 숫자가 달라졌을 수 있습니다. 증산4구역은 2025년 말 시공사를 뽑았는데, 그때 계획은 3,509가구로 처음보다 줄어 있었습니다. 설계와 공사비가 언제든 숫자를 움직인다는 뜻입니다.

목2동 이주비 대출은 얼마나 나오고 이자는 얼마인가

이주비는 집을 비우고 다른 곳에서 사는 동안 쓰는 돈입니다. 도심복합사업에서는 LH가 대출기관을 정하는데, 2026년 3월 나온 신길2구역 안내문이 지금으로서는 가장 구체적인 근거입니다.

• 대상은 LH와 현물보상 계약을 맺은 토지등소유자입니다.
• 한도는 현물선납액의 70% 범위 안에서 주택도시보증공사 보증 한도까지입니다.
• 금리는 코픽스 6개월 변동금리에 가산금리를 더합니다.
• 만기에 원금을 한꺼번에 갚고, 이자는 소유자가 냅니다.

다만 안내문은 정부 대출 정책에 따라 한도가 줄 수 있다고 단서를 달았습니다. 실제로 서울 규제지역의 일반 정비사업 이주비는 담보인정비율 40%, 최대 6억 원까지만 나옵니다.

그나마 반가운 소식은 담보 평가 기준이 종전주택에서 신축주택으로 바뀌는 방향이라는 점입니다. 종전주택 값이 낮은 노후 저층 구역은 오히려 한도가 늘 수 있습니다. 목2동에 어느 기준이 적용되는지는 설명회에서 직접 확인하셔야 합니다.

평가액에 비율을 곱하고 연 4.8%를 적용한 단순 계산입니다. 이 금리는 국토부가 공공재개발 이주비 지원 사례에서 쓴 값입니다. 2주택 이상이거나 평가액이 현물보상액보다 크면 한도가 줄 수 있습니다.

실제 금리는 코픽스와 은행 가산금리에 따라 달라집니다. 그런데 정작 무서운 건 금리보다 기간입니다.

신길2구역은 이주 시작부터 입주까지 6년 가까이 잡혀 있습니다. 목2동이 꼭 같으리란 법은 없지만, 평가액 5억 원 집이 70% 한도를 다 쓰면 6년 이자만 1억 원쯤 됩니다. 분담금을 계산하실 때 이 이자도 반드시 같이 넣으셔야 합니다.

도심복합사업 분담금, 대출로 얼마나 메울 수 있나

빌라촌에 사시는 분들께 가장 큰 걱정은 분담금 자체보다 그 돈을 어디서 마련하느냐일 것입니다. 저 역시 이 대목에서 계산기를 가장 오래 두드렸습니다.

도심복합사업 분담금을 빌리는 길은 크게 둘입니다. 공사 중에 주택도시보증공사(HUG) 보증을 끼고 빌리는 길, 그리고 입주할 때 새 아파트를 담보로 빌리는 길입니다.

HUG 보증으로 분담금의 70%까지 빌리는 길이 있습니다

HUG에는 도심복합사업만을 위한 보증 상품이 따로 있습니다. 이름은 「도심공공주택복합사업대출보증」이고, 이주비와 분담금, 사업비 대출을 보증해 줍니다.

HUG 상품 개요 기준입니다. 토지등소유자가 직접 신청하는 복합사업계획 승인 단계의 상품이고, HUG 심사 평점이 60점에 못 미치면 보증이 나오지 않습니다.
보증이 붙으면 은행은 내 집값이 아니라 HUG를 믿고 돈을 빌려줍니다. 그래서 분담금 대출이 입주 때 받는 주택담보대출과는 다른 길로 나올 수 있습니다.

정부 문답을 보면 희망적인 대목이 있습니다

정부는 2025년 10월 15일 대출 규제를 강화하면서 문답 자료를 함께 냈습니다. 정책브리핑 원문을 들춰보면 이런 내용이 있습니다.

• 「중도금·이주비 대출은 규제대상이 아닙니다」라고 적혀 있습니다. 집값에 따라 한도를 줄인 조치가 여기에는 걸리지 않습니다.
• DSR이 적용되지 않는 중도금·이주비 대출에는 스트레스 금리 상향도 적용하지 않습니다.
• 중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 바뀌면, 중도금대출을 받았을 때의 담보인정비율을 적용할 수 있습니다.

만약 목2동 분담금 대출이 HUG 보증을 받고 중도금대출처럼 취급된다면 기대할 수 있는 폭이 꽤 커집니다. 평가액 5억 원 집이 84㎡를 골라 분담금 8.5억을 낸다고 가정해 보겠습니다.

분담금에 70%를 곱하거나, 목4동 84㎡ 조합원분양가에 40%를 곱한 제 계산입니다. 입주 때 주담대 한도는 2025년 10월 15일 대책 기준입니다.

새 아파트 시세가 15억을 넘는 경우를 보면 차이가 분명합니다. 입주 때 주담대로만 빌리면 4억이 끝이지만, HUG 보증 길이 열리면 5억대 중반까지 빌릴 수 있습니다. 직접 마련할 돈이 1억 4,000만~2억 원쯤 줄어드는 셈입니다.

게다가 중도금대출로 분류되면 DSR 계산에서도 빠집니다. 소득이 적은 어르신 소유자께는 이 길이 훨씬 중요합니다.

다만 이것은 제 해석에 기댄 전망입니다. 도심복합 분담금 대출이 금융 규제에서 중도금대출로 분류되는지는 정부 문답에 따로 적혀 있지 않습니다. 은행이 실제로 몇 %를 적용할지도 사업장마다 다르니, 설명회와 LH가 정하는 대출 은행에 반드시 확인해 보십시오.

이주비를 전세 보증금으로 쓰셨다면 입주 때 돌려받는 보증금으로 이주비를 갚는 것이 일반적입니다. 그러니 실제로 걱정해야 할 돈은 분담금에서 대출 가능액을 뺀 부분입니다. 다행히 그 부담을 줄이는 길도 몇 가지 있습니다.

목4동 추정 조합원분양가와 LH 방학역 현물보상 공고(2025.7)의 이익공유형 조건으로 계산했습니다. 이익공유형 공급가는 분양가의 50~80% 가운데 협의로 정해지며, 60%는 예시입니다.

이 가운데 이익공유형은 특히 눈여겨볼 만합니다. LH 방학역 공고를 보면 의무거주 5년이 끝난 뒤 입주 10년이 될 때까지 돈을 더 내고 내 몫을 늘릴 수 있습니다. 지금 목돈이 없어도 먼저 들어가 살면서 형편에 맞춰 지분을 키우는 구조입니다. 물론 대상 요건과 공급 비율은 구역마다 다르니 설명회에서 확인하셔야 합니다.

목2동 완공과 입주는 언제쯤으로 보면 되나

먼저 간 신길2구역 일정을 보면 감이 옵니다. 신길2구역은 2021년 11월 후보지가 된 뒤 3년 만인 2024년 12월에 복합사업계획 승인을 받았습니다.

표대로라면 첫 삽을 뜨고 준공까지 5년이 걸리는 계획입니다. 목2동의 정부 목표 착공이 2030년 하반기이니, 같은 속도라면 준공은 2035년 하반기쯤으로 보입니다. 어디까지나 제 단순한 추정입니다.

완공 후 시세는 얼마로 보면 되나

미래 시세를 맞히는 것은 누구도 할 수 없습니다. 그래서 지금 실제로 거래되는 숫자 세 가지로 범위를 잡아 보겠습니다.

목동센트럴아이파크위브는 리치고, 목동신시가지5단지는 호갱노노에 올라온 실거래 기준입니다.

신축이 구축보다 비싸다는 말은 같은 입지일 때 맞습니다. 신시가지5단지의 26억대는 오래된 건물값이 아니라 학군 중심 입지와 넓은 대지지분, 재건축 기대가 함께 들어간 값입니다. 그래서 목2동 신축이 자동으로 그 위에 선다고 보기는 어렵습니다.

반대로 신월동 대단지는 입주 6년 차인데도 13억대에 거래되고 있습니다. 염창역 급행과 목동 신시가지에 맞닿은 목2동 입지라면 그보다는 위에 설 여지가 있다고 저는 봅니다. 다만 이것은 제 판단이고, 입주 때까지 시장 전체가 오르내리는 폭은 반영하지 못했습니다.

10년 살고 10년 보유한 뒤 팔면 양도세는 얼마인가

세금은 현행 소득세법 기준으로 계산해 보겠습니다. 1세대 1주택이 비과세 요건을 갖추면 양도가액 12억 원까지는 세금이 없습니다. 그리고 12억 원을 넘는 부분의 차익에만 세금을 매깁니다.

여기에 장기보유특별공제가 붙습니다. 보유 1년에 4%, 거주 1년에 4%씩 쌓여 최대 80%까지 깎아 줍니다.

예를 하나 들어 보겠습니다. 빌라를 3억에 사서 10년을 살았고, 평가액 5억에 84㎡를 골라 분담금 8.5억을 냈다고 가정합니다. 그러면 취득가는 11.5억이 됩니다.

12억 초과 비율만큼의 차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고, 현행 소득세율과 지방소득세를 적용한 제 계산입니다. 두 경우 모두 10년 보유와 비과세 요건 충족을 가정했고, 필요경비는 단순화했습니다.

12억을 넘는 부분만 과세하는 덕분에 직접 사신 분은 세금이 생각보다 적게 나옵니다. 하지만 저처럼 살지 않고 갖고만 있는 소유자는 사정이 다릅니다. 같은 22억에 팔아도 세금이 7배 넘게 늘어납니다.

이유는 간단합니다. 2년 이상 살지 않으면 거주 공제 없이 일반 공제율만 받기 때문입니다. 여기에 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 붙어 비과세 자체가 안 될 수도 있습니다. 결국 입주 뒤 실제로 사실지, 언제 파실지가 세금을 가장 크게 가릅니다.

한 가지는 꼭 알아 두셔야 합니다. 도심복합사업 현물보상분양권을 조합원입주권처럼 취급해 주는 규정이 현행 세법에는 없습니다. 2026년 세제개편안이 이 공백을 메우려 하는데, 국가전략포털에 올라온 상세본 차례에 「공공주택 현물보상분양권에 대한 1세대 1주택 특례 신설」이 올라 있습니다.

개편안 정리 자료를 보면 양도가액 12억 이하분 비과세와 장기보유특별공제 최대 80%가 담겨 있고, 적용 기한은 2029년 말입니다.

세법개정안이 통과된다면 세금은 이렇게 바뀝니다(잠정)

2026년 세제개편안은 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꿉니다. 2029년부터는 보유공제가 없어지고 거주공제만 1년에 8%씩, 최대 80%까지 남습니다.

반가운 대목도 있습니다. 10년 이상 산 30억 원 이하 1세대 1주택은 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 열 배가 됩니다. 대신 지금은 없는 공제 금액 한도가 새로 생겨, 2029년 이후 양도분은 10억 원까지만 공제됩니다. 헷갈리기 쉬운데, 비과세 기준인 양도가액 12억 원은 개정안에서도 그대로입니다.

국회 통과 전 개정안을 전제로 한 잠정 계산입니다. 2029년 이후 양도와 현물보상분양권 특례 통과를 가정했습니다. 2028년 양도분 공제 한도는 20억 원이고, 이 예시의 공제액은 가장 큰 경우에도 한도 아래입니다. 출처는 국가전략포털 세제개편안 상세본과 개정안 정리 자료(수익방)이며, 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다.개정안대로라면 입주해 직접 사는 분은 세금이 더 줄고, 살지 않고 보유만 한 분은 더 늘어납니다. 같은 22억 기준으로 10년 거주자는 약 1,880만 원에서 1,226만 원으로 내려갑니다. 반면 거주 2년 미만이면 1억 8,037만 원까지 올라갑니다. 모두 확정이 아니니 파시기 전에는 세무사에게 꼭 확인하십시오.

목2동이 기대할 수 있는 점은 무엇인가

세 구역을 나란히 놓으면 목2동의 강점이 한눈에 들어옵니다.

1,000㎡당 가구는 보도된 면적과 가구 수를 제가 직접 나눈 값입니다. 목2동은 국토부 발표 11만 7,900㎡에 4,222가구, 목4동은 지구지정 19만 317㎡에 4,206가구 기준입니다. 증산4구역은 2021년 설명회 4,112가구에 13만 8,000㎡입니다. 후보지 단계 계획이라 달라질 수 있습니다.

첫째, 같은 땅에 더 촘촘하게 짓는 계획입니다. 목2동은 목4동보다 1.6배 촘촘합니다. 그만큼 일반분양 몫이 커질 여지가 있고, 이는 도심복합사업 분담금을 낮추는 쪽으로 작용합니다. 물론 소유자 수와 임대 비율에 따라 달라지므로 설명회에서 확인이 필요합니다.

둘째, 이익공유형 주택이라는 선택지가 있습니다. 목4동 설명회 자료에 따르면 공공임대와 이익공유형이 각각 10% 이상 들어갑니다. 이익공유형은 분담금이 부담스러운 실거주 소유자를 위한 방식이고, 되팔 때 손익은 소유자와 공공이 나눕니다. 같은 비율을 목2동에 대 보면 최소 420가구쯤이 이 몫입니다.

셋째, 분양가상한제입니다. 증산4구역 설명회에서는 도심복합사업이 상한제를 적용받는다고 안내했습니다. 목2동도 같은 방식인지는 설명회에서 확인해야 하지만, 염창역 급행 생활권에 목동 신시가지가 맞닿은 입지이니 입주 뒤 시세와 분양가의 간격에도 기대를 걸어 볼 만합니다.

목2동 분담금 숫자를 볼 때 알아 두면 좋은 단서

희망만 말씀드리면 공평하지 않으니 단서도 함께 정리합니다.

• 목4동 추정치는 2031년 착공을 가정한 값입니다. 목2동 정부 목표는 2030년 하반기 착공입니다.
• 공사비가 오르면 조합원분양가도 같이 오릅니다. YTN은 2026년 8월, 제도 도입 5년이 지나도 착공한 곳이 없다고 짚었습니다.
• 구역 경계와 가구 수는 계획 승인 때까지 움직입니다. 증산4구역이 그랬습니다.
• 이주비 한도와 금리, 양도세 특례는 정책과 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.

목2동 분담금도 같은 변수에 따라 움직일 것입니다. 그래도 저는 방향을 긍정적으로 봅니다. 숫자가 움직인다는 말은, 거꾸로 보면 소유자가 묻고 따질 여지가 남아 있다는 뜻이기 때문입니다.

목2동 분담금, 10월 주민설명회에서 꼭 물어볼 질문 8가지

국토부는 10월 중 후보지 주민설명회를 열겠다고 밝혔습니다. 날짜가 나오면 아래 질문을 적어 가시길 권합니다.

1. 추정 분양가는 몇 년 착공을 가정한 값입니까? 목4동은 2031년이었습니다. 기준 연도에 따라 숫자가 크게 달라집니다.
2. 조합원분양가 할인율은 몇 %입니까? 목4동은 21~25%였고 증산4구역은 일반분양가의 85%였습니다.
3. 종전자산 감정평가는 언제, 어떤 기준으로 합니까? 평가 기준일과 이의신청 절차까지 확인해 두십시오.
4. 평형별 공급 가구 수와 소형 비중은 얼마입니까? 목4동 조합원·일반분양분은 59㎡가 1,498세대, 84㎡가 1,505세대였습니다.
5. 토지등소유자는 몇 명이고 일반분양은 몇 가구입니까? 분담금을 가르는 가장 큰 변수입니다.
6. 이익공유형과 공공임대 물량, 공급가와 거주 조건은 어떻게 됩니까? 분담금 부담이 걱정이시라면 꼭 확인하실 항목입니다.
7. 분담금 대출에 HUG 도심공공주택복합사업대출보증이 적용되고, 중도금대출처럼 DSR에서 빠집니까? 이주비 한도와 금리, 분담금 납부 시기는 어떻게 됩니까? 신길2구역 이주비는 현물선납액의 70%였고 정부 정책에 따라 줄 수 있다고 했습니다. 분담금 납부 시기는 공개 자료에서 찾지 못했습니다. 이주비를 대출로 메우실 계획이라면 대출한도 계산기로 직접 계산해 보기를 먼저 해 두십시오.
8. 입주 후 팔 때 현물보상분양권의 세금 지위는 어떻게 됩니까? 개편안이 통과되기 전까지는 보유와 거주 기간을 어떻게 인정하는지 서면으로 확인해 두시는 편이 안전합니다.

가능하다면 구두 설명으로 끝내지 말고 추정 분담금 산출 근거표를 서면으로 받아 오십시오. 그 표 한 장이 이웃의 동의를 움직입니다. 목2동 구역 범위가 바뀌면 사업비와 분담금을 다시 계산하는지도 한 번 여쭈어 보시기 바랍니다.

현장에서 지켜본 이야기

다시 한 번 밝혀 둡니다. 저는 목2동에 빌라를 가진 비거주 소유자입니다. 이 사안에 이해관계가 있고, 공공 방식이 속도 면에서 낫다고 보는 쪽입니다. 막연하던 걱정이 숫자 하나로 바뀌면, 그다음 질문이 훨씬 구체적으로 나옵니다.

귀하께서 목2동에 집을 갖고 계시다면, 위 분담금 표에 내 집 평가액을 넣어 보시고 설명회에서 받은 숫자와 견주어 보시길 바랍니다.

목2동 분담금 Q&A

Q. 도심복합사업 분담금은 다른 구역도 같은 방식으로 계산하나요?

A. 네. 조합원분양가에서 내 종전자산 감정평가액을 빼는 구조는 같습니다. 다만 할인율과 용적률, 소유자 수가 구역마다 달라 같은 평형이어도 금액은 다릅니다. 이 글의 목4동·증산4구역 숫자는 다른 구역 소유자도 기준선으로 쓸 수 있습니다.

Q. 목2동 분담금은 지금 얼마로 예상되나요?

A. 아직 공개된 값이 없습니다. 목4동 LH 설명회 추정치(59㎡ 조합원분양가 10.1억, 84㎡ 13.5억)에서 내 집 감정평가액을 빼면 대략의 틀을 볼 수 있습니다.

Q. 목4동 숫자를 목2동에 그대로 써도 되나요?

A. 그대로 쓰기보다 참고선으로 보셔야 합니다. 착공 가정 시점, 용적률, 소유자 수가 달라 목2동 설명회 숫자가 나오면 바뀔 수 있습니다.

Q. 이주비는 얼마까지 대출받을 수 있나요?

A. 신길2구역 LH 안내문은 현물선납액의 70% 범위 안에서 보증 한도까지로 안내했습니다. 정부 대출 정책에 따라 줄 수 있고, 서울 규제지역 일반 정비사업은 40%에 6억 원 한도입니다.

Q. 입주 후 팔면 양도세는 얼마나 나오나요?

A. 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라면 12억 초과분만 과세하고 장기보유특별공제는 최대 80%입니다. 이 글의 예시에서 22억에 팔면 10년 거주 시 약 1,880만 원, 거주 2년 미만이면 약 1억 3,837만 원이었습니다. 도심복합 현물보상분양권 특례는 개편안 단계이니 세무사 확인이 필요합니다.

Q. 일반 청약은 언제 하나요?

A. 아직 정해지지 않았습니다. 후보지 단계라 분양가와 공급 물량, 입주자격이 발표되지 않았습니다. 정부 목표는 2027년 상반기 예정지구 지정, 2030년 하반기 착공입니다.

Q. 도심복합사업 분담금은 대출로 얼마나 메울 수 있나요?

A. HUG의 도심공공주택복합사업대출보증은 분담금의 70%까지 보증합니다. 이 길이 열리고 중도금대출처럼 취급되면 84㎡ 분담금 8.5억 기준 약 5.95억까지 빌릴 수 있습니다. 입주 때 새 아파트 담보로만 빌리면 시세 15억 원 이하 최대 6억 원, 15억~25억 원 최대 4억 원입니다(2025.10.15 대책). 실제 적용 여부는 설명회에서 확인하셔야 합니다.

Q. 이익공유형 주택은 누가 신청하나요?

A. 분담금이 부담되는 실거주 소유자를 위한 방식입니다. 목4동 설명회 기준으로 우선공급가의 50~80%에 분양하고 5년 거주 의무가 있으며, 처분 손익은 소유자와 공공이 나눕니다.

출처

• 하우징워치 「[하우징워치] 목4동 강서고 인근, 도심복합사업 추진…인접 단지와 시너지 낼까」(2025.09.27) 원문
• LH 「서울 신길2 도심복합사업지구 이주비대출기관 선정안내문」(2026.3) 원문
• 이투데이 「도심 복합사업 1호 ‘증산4구역’ 분담금 첫 공개…가구당 9000만원」(2021.09.28) 원문
• 주택도시보증공사 「도심공공주택복합사업대출보증 상품개요」 원문
• 정책브리핑 「서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만」(2025.10.15) 원문
• 뉴스핌 「공공재개발구역 1주택자, 이주비대출 이자 연 600만원 줄어든다」(2026.10.01) 원문

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