재건축 이주비 대출 금리 6~8%를 시공사가 정한다

이주비 대출, 지금 문제는 한도가 아니라 값이다

이주비 대출에서 남은 병목은 얼마를 빌리느냐가 아니라 몇 퍼센트에 빌리느냐입니다.

정부는 8월 13일 주택 신속공급 방안에서 담보가치 산정 기준을 바꿨습니다. 종전자산평가액만 보던 것을 종전과 종후 중 큰 금액으로 고쳐, 8월 31일부터 시행하고 있습니다.

한도의 밑변은 그렇게 넓어졌습니다.

그런데 그 한도로도 모자란 금액을 메우는 추가 이주비 대출은 여전히 시공사가 자기 신용으로 끌어옵니다. 그 돈의 이자가 지금 연 6~8% 선입니다.

국토교통부는 9월 1일 서울과 9월 3일 대전에서 정비사업 정책설명회를 열었습니다. 주택도시보증공사와 한국토지주택공사, 한국부동산원이 함께 나와 이주비 대출을 비롯한 금융지원을 안내했습니다.

앞선 두 편에서 저는 분담금과 이주비 한도를 다뤘고, 이어서 공사비 검증을 다뤘습니다. 오늘은 그 돈을 빌려 오는 값, 즉 조달 원가를 봅니다.

연 6~8%와 연 4%대를 가르는 것

기본 이주비 대출과 추가 이주비 대출은 보증을 서 주는 주체가 다릅니다.

기본 이주비 대출은 주택도시보증공사 보증으로 은행에서 나오고, 규제지역 주택담보대출비율 40%가 그대로 적용됩니다.

부족분을 채우는 추가 이주비 대출은 다릅니다. 대형 건설사가 자체 신용을 공여해 조달하고, 그 이자가 연 6~8% 선입니다. 기본 이주비 대출과의 가산금리 차이는 통상 2~3%포인트로 알려져 있습니다.

거절은 가정이 아닙니다.

서울시가 2026년 이주 예정 정비구역 35곳, 3만 1,075가구를 전수 점검한 결과 은행권 대출만으로 이주비를 마련할 수 있는 곳은 3곳뿐이었고, 나머지는 어떤 형태로든 시공사의 손을 빌려야 하는 상태였습니다.

부족한 구역이 32곳, 전체의 91.4%였고 그중 5곳은 시공사로부터 추가 보증 거절 통보를 받았으며, 자금 조달 자체가 불투명한 구역은 14곳 약 1만 4,000가구로 집계됐습니다.

현장에서 오래 통용돼 온 감각은 감정평가액의 60~70%입니다. 지금 은행에서 나오는 것은 40%입니다. 그 사이 20~30%포인트가 시공사 손에 달려 있고, 값도 거기서 정해집니다.

추가 이주비 대출 공적보증은 2027년 1월이 목표다

정부는 한국주택금융공사 보증상품 신설을 8·13 대책에 담았습니다.

시공사나 조합이 공사 보증을 받아 은행에서 빌린 뒤 조합원에게 추가 이주비 대출로 대여하는 구조이고, 보증한도는 사업장별 이주비 예상 수요를 따져 산출합니다.

목표 금리는 현 주택담보대출 수준인 연 4%대입니다. 지금의 6~8%와 견주면 2~4%포인트 차이입니다.

다만 시행 목표가 2027년 1월입니다. 아직 상품이 없습니다. 올해 안에 이주를 시작하는 구역에는 해당되지 않는 이야기라는 뜻입니다.

먼저 깎인 것은 조합의 보증료였습니다

이미 시행돼 효과를 내고 있는 인하 조치는 따로 있습니다.

주택도시보증공사는 2026년 6월 9일부터 정비사업자금대출보증, 이른바 조합사업비대출보증의 보증료를 30% 인하했습니다. 주택분양보증 등 4개 상품도 같이 내렸고, 프로젝트파이낸싱 대출보증이 발급된 분양보증은 최대 60%까지 할인됩니다.

적용 기한은 2027년 5월 31일까지입니다. 이미 승인받은 사업장도 남은 사업비를 분할보증으로 발급받을 때 자동으로 적용됩니다.

공사는 이 조치로 약 400개 사업장, 14만 가구가 1,380억 원의 보증료를 아낄 것으로 추산했습니다.

같은 정비사업이지만 주머니가 다르다

여기서 반드시 구분하실 것이 있습니다.

사업비 보증료가 내려가면 총사업비가 줄고, 총사업비가 줄면 비례율이 올라가 분담금에 유리하게 작용합니다. 조합원에게 무의미한 조치가 아닙니다.

다만 그 효과는 관리처분계획을 거쳐 나중에 돌아옵니다. 반면 이주비 대출 이자는 이주하는 달부터 매달 나갑니다.

시점이 다릅니다.

리스크는 이자를 누가 내느냐에서 갈립니다

이주비 대출 이자의 부담 주체는 조합마다 다릅니다.

크게 세 가지입니다.

• 조합 부담 — 이른바 무이자 이주비. 조합이 이자를 냅니다
• 조합원 부담 — 조합원이 직접 냅니다
• 혼합형 — 기본 이주비 이자는 조합, 추가 이주비 이자는 조합원이 냅니다

무이자 이주비를 유리한 조건으로만 보시면 안 됩니다. 조합이 낸 이자는 사업비에 들어가고, 사업비가 늘면 비례율이 떨어지며, 그 차액은 관리처분 단계에서 분담금으로 돌아옵니다.

단순히 이자를 면제받은 것이 아니라 지불 시점을 뒤로 미룬 것입니다.

혼합형은 더 직접적입니다. 연 6~8%짜리 추가 이주비의 이자가 조합원 개인 통장에서 매달 빠져나갑니다. 3억 원을 추가 이주비로 조달했다면 연 7% 기준 이자만 2,100만 원입니다.

그리고 이주 기간은 통상 3년 안팎입니다.

보신자99의 27년 투자 인사이트

은행 창구에서 27년을 보내며 배운 것은, 금융은 한도보다 값에서 갈린다는 사실입니다.

한도는 서류에 적히고 눈에 보입니다. 그래서 대책이 나올 때마다 기사 제목에 오르는 것도 한도입니다. 정작 가계를 무너뜨리는 것은 금리입니다.

이번 국면이 정확히 그렇습니다. 8·13 대책으로 담보 기준이 바뀌어 한도는 늘었지만, 늘어난 만큼을 시공사 신용으로 채우는 구역이라면 그 위에 붙는 이자가 함께 늘어납니다. 빌릴 수 있게 된 돈이 곧 싸진 돈은 아닙니다.

그래서 저는 조합원이 확인하실 지점을 하나로 좁힙니다. 총회 자료에서 이주비 이자를 누가 내는지, 그리고 추가 이주비의 금리가 몇 퍼센트로 적혀 있는지입니다. 이 두 줄이 관리처분계획의 분담금보다 먼저 결정되고, 먼저 나갑니다.목동처럼 시공사 수주 경쟁이 붙은 구역이 유리한 이유도 여기에 있습니다. 신용공여 조건은 경쟁이 있을 때 좋아집니다. 경쟁이 끝난 뒤에는 협상이 아니라 통보가 됩니다.

조합원을 위한 3단계 액션 플랜

1. 내 구역이 어느 단계인지부터 확인하십시오. 이주비는 관리처분인가 이후의 문제입니다. 조합설립이나 예정지구 단계라면 지금 확인할 것은 이주비가 아니라 공사비입니다.
2. 시공사 선정 총회 자료에서 신용공여 조건을 읽으십시오. 추가 이주비 대출을 얼마까지 보증하는지, 그 이자를 누가 부담하는지, 두 줄이 적혀 있는지 봅니다. 적혀 있지 않다면 그것 자체가 답입니다.
3. 2027년 1월을 일정에 넣어 두십시오. 주택금융공사 추가 이주비 대출 보증이 시행 목표로 잡은 시점입니다. 이주 시기를 조합이 조정할 수 있는 구역이라면 조달 비용이 달라질 수 있습니다.

투자자가 자주 묻는 질문 (FAQ)

추가 이주비 대출 금리는 왜 기본 이주비 대출보다 높습니까

보증을 서는 주체가 다르기 때문입니다. 기본 이주비 대출은 주택도시보증공사 보증으로 은행에서 나오지만, 추가 이주비 대출은 시공사가 자기 신용으로 보증합니다. 건설사 신용도와 조달 비용이 그대로 얹히면서 연 6~8% 선이 됩니다.

주택금융공사 보증이 생기면 금리가 바로 내려갑니까

목표는 연 4%대이지만 확정된 금리가 아닙니다. 시행 목표 시점도 2027년 1월이고, 보증한도는 사업장별 이주비 예상 수요를 따져 산출합니다. 지금 이주를 앞둔 구역에는 적용되지 않습니다.

보증료 30% 인하는 조합원에게도 혜택이 됩니까

간접적으로 됩니다. 인하 대상은 조합이 빌리는 사업비 대출의 보증료이지 조합원의 이주비 대출이 아닙니다. 다만 사업비가 줄면 비례율이 올라가 분담금 부담이 낮아지므로, 관리처분 단계에서 효과가 돌아옵니다.

오늘 확인하실 것은 하나입니다

이주비 대출에서 한도는 8월 31일에 이미 움직였고, 값은 아직 움직이지 않았습니다.8·13 주택 신속공급 방안이 예고한 공적보증은 2027년 1월을 목표로 하고, 지금 시행 중인 인하는 조합 몫의 보증료입니다.

그러므로 올해 이주하는 구역의 조달 비용은 여전히 시공사와의 계약서가 정합니다. 그 계약서를 읽는 것이 대책을 기다리는 것보다 빠릅니다.

귀하의 자산이 성장하는 여정에 든든한 파트너가 필요하시다면, 지금 ‘이웃’으로 연결해 두시길 권합니다.

본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다.