갈현1구역 재개발 4,467세대, 분담금·이주비는 얼마

갈현1구역 분담금은 어떻게 계산하나

갈현1구역 재개발 분담금은 2022년 관리처분계획에 들어간 비례율 98.48%와 조합원 평균 분양가로 계산합니다. 아직 이 숫자를 바꾼 관리처분 변경 총회 결과는 나오지 않았습니다.

갈현1구역 재개발 분담금은 지금 기준으로는 「감정평가액 × 98.48%」를 조합원 분양가에서 뺀 금액입니다.

은행 창구에 27년 앉아 있으면서 재개발 조합원분들이 가장 자주 물은 것은 「그래서 내가 얼마를 더 내느냐」였습니다. 그런데 갈현1구역 재개발은 그 질문에 답하기 전에 알아 두실 것이 하나 더 있습니다. 돈을 내는 시점이 다른 구역과 다릅니다.

이 글은 계산식, 내는 시점, 이주비 이자, 매수 제한, 세금 순서로 정리합니다.

갈현1구역 재개발은 어디까지 왔고, 왜 4,467세대로 늘었나

서울시가 2026년 6월 기준으로 낸 「정비사업 추진현황」에서 갈현1구역의 단계는 착공입니다. 착공일은 2025년 11월 28일로 적혀 있습니다.

갈현1구역 재개발의 규모는 올해 바뀌었습니다. 5월 서울시 통합심의에서 용적률이 234%에서 249%로 올라갔고, 7월 23일 정비계획 변경이 고시됐습니다. 4,116세대가 4,467세대로 늘었고, 이 가운데 임대주택이 671세대입니다. 단지는 지하 6층, 지상 25층, 28개 동으로 짓습니다.

세대수가 늘었다는 것은 일반분양으로 들어올 돈이 커질 수 있다는 뜻이고, 그만큼 갈현1구역 분담금을 낮출 여지가 생깁니다. 다만 늘어난 세대 중 일반분양이 몇 세대인지는 아직 공개되지 않았습니다.

서울시 집계에서 갈현1구역처럼 착공 단계에 온 구역의 진행 상황도 한 화면에서 찾으실 수 있게 정리해 두었습니다.

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평가액 3억이면 갈현1구역 분담금은 얼마인가

계산식은 두 줄입니다. 귀하의 집 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이고, 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금입니다.

2022년 관리처분계획에 들어간 조합원 평균 분양가는 84㎡가 6억 2천만 원, 59㎡가 4억 8천만 원이었습니다. 74㎡는 5억 7천만 원이고, 큰 평형은 99㎡ 6억 9천만 원부터 149㎡ 8억 9천만 원까지입니다.

평가액은 가정입니다. 귀하께서 조합에서 받으신 감정평가 통지서의 금액을 첫 줄에 넣어 다시 계산하시면 됩니다. 평가액이 1억 원 오르내리면 갈현1구역 분담금은 9,848만 원씩 움직입니다.

여기에 숫자 하나가 걸려 있습니다. 비례율 98.48%는 3.3㎡당 공사비 435만 원을 넣어 계산한 값입니다. 2020년 시공사 선정 때의 공사비이고, 물가 반영 기준 시점은 2022년 11월로 정해져 있었습니다.

롯데건설은 2025년 1월 「공사비 인상은 아직 확정된 바 없다」고 밝혔습니다. 공사비가 오르면 비례율이 내려가고, 갈현1구역 분담금은 그만큼 올라갑니다. 반대로 늘어난 351세대의 일반분양이 그 일부를 메울 수 있습니다.

갈현1구역 분담금은 입주할 때 한꺼번에 낸다

보통 재개발은 분담금을 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠 냅니다. 갈현1구역 재개발은 다릅니다. 2020년 롯데건설이 내건 조건에 따라 조합원 분담금을 입주할 때 100% 냅니다. 미리 내면 할인을 받는 조건도 붙어 있습니다.

조합원 입장에서는 공사 기간에 돈이 나가지 않아 편합니다. 대신 입주 날 한꺼번에 큰돈이 필요합니다.

귀하의 84㎡ 분담금이 3억 원이 넘는다면 입주 때 잔금대출을 받아야 하는 경우가 많습니다. 서울은 2025년 10월부터 규제지역이라 주택담보대출 비율이 제한됩니다. 입주 1년 전에는 내 소득으로 대출이 얼마나 나오는지 미리 확인해 두셔야 합니다. 대출한도 계산기로 대략 가늠해 보실 수 있습니다.

이 조건 때문에 2023년에 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 대출 보증을 보완하라고 요구한 일도 있었습니다. 공사비 대부분을 입주 전까지 시공사가 먼저 대야 하는 구조이기 때문입니다.

갈현1구역 이주비 대출, 이자는 누가 내고 언제 갚나

갈현1구역 재개발 이주비는 감정평가액의 40%가 나갔습니다. 금리는 코픽스(6개월, 신규취급액 기준)에 2.58%p를 더한 변동금리이고, 입주 때 원금을 한꺼번에 갚는 조건입니다.

지금 이자는 조합이 금융기관에 대신 내고 있습니다. 다만 공짜가 아닙니다. 조합이 낸 이자는 입주할 때 조합원이 정산해야 합니다.

금리 5%와 6년은 계산을 위한 가정입니다. 이주가 2022년 8월에 시작됐고, 2020년 조건의 공사 기간이 착공 후 36개월이라 2028년 말 전후를 입주로 놓고 잡은 숫자입니다. 코픽스는 2022년 6월 1.98%에서 2023년 12월 4%로 오른 적이 있습니다.

입주 때는 분담금, 이주비 원금, 쌓인 이자를 한날 정산하게 됩니다. 세 숫자를 한 장에 적어 보셔야 입주 날 필요한 돈이 나옵니다.

갈현1구역에서 따로 챙겨 볼 교회·학교부지 문제

갈현1구역 재개발은 착공까지 오는 동안 구역 안의 문제가 여럿이었습니다.

첫째, 시공사 문제입니다. 2019년 현대건설의 입찰이 무효 처리됐고, 2020년 법원 조정으로 조합이 현대건설에 600억 원을 주는 것으로 정리됐습니다. 그 뒤 롯데건설과 수의계약을 맺었습니다.

둘째, 은현교회 보상 문제입니다. 조합이 명도소송을 냈고 교회가 반소로 맞섰습니다. 셋째, 학교부지입니다. 구청은 체육시설로 기부채납하라고 했고, 조합원 일부는 일반분양 물량을 조금이라도 더 확보하길 원했습니다.

이런 비용은 모두 사업비에 들어가고, 사업비가 늘면 갈현1구역 분담금도 늘어납니다. 관리처분 변경 총회가 열리면 비례율이 얼마로 바뀌는지부터 확인하셔야 합니다.

착공한 갈현1구역 매물, 지금 사면 입주권이 나오나

원칙적으로 나오지 않습니다. 2025년 10·15 대책으로 은평구를 포함한 서울 25개 구 전체가 투기과열지구가 됐습니다.

도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구 재개발 구역에서 관리처분계획인가 이후 산 사람은 조합원이 될 수 없게 정해 두었습니다. 갈현1구역은 2022년에 이미 관리처분인가를 받았습니다.

그래서 지금 사면 새 아파트가 아니라 감정평가 금액으로 정산받는 현금청산 대상이 됩니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 갖고 5년 이상 산 집을 파는 경우 같은 예외가 있습니다. 귀하께서 매물을 보신다면 「조합원 지위 승계가 되는 물건인가」를 서류로 확인받으셔야 합니다.

갈현1구역이 완공되면 시세는 얼마쯤 될까

가장 가까운 비교 대상은 바로 옆 대조1구역의 힐스테이트 메디알레입니다. 2025년 5월 일반분양 때 3.3㎡당 평균 분양가가 4,500만 원이었고, 입주는 2026년 10월 예정입니다.

갈현1구역 재개발의 일반분양가는 아직 정해지지 않았습니다. 그래서 위 표의 차이를 그대로 수익으로 보시면 안 됩니다. 분담금, 이주비 이자, 공사비 인상분을 함께 빼고 보셔야 남는 돈이 나옵니다.

갈현1구역 입주권 양도세는 집을 산 날짜에 따라 달라진다

1세대 1주택이면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 넘는 부분만 세금을 냅니다. 이때 2년 거주 요건이 붙느냐는 기존 집을 산 날에 따라 갈립니다.

갈현1구역 재개발은 2022년 관리처분인가로 기존 집이 입주권으로 바뀌었습니다. 그 시점에 비과세 요건을 갖췄다면 입주권으로 팔아도 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 개인별 세액은 보유 기간과 다른 주택에 따라 달라지니 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.

보신자99의 창구 메모

제가 사는 목2동도 재개발 이야기가 오가는 동네라, 저 역시 조합 안내문을 받아 보는 입장입니다. 그래서 숫자 한 줄의 무게를 압니다.

창구에서 본 재개발 조합원 중 입주 때 고생하신 분들은 분담금 액수를 몰라서가 아니었습니다. 이주비 이자가 얼마나 쌓였는지 모르고 있다가 정산 날 놀라셨습니다.

갈현1구역 재개발은 분담금을 입주 때 한 번에 내고, 이주비 이자도 그때 정산합니다. 편한 구조인 만큼 마지막 날에 몰립니다. 갈현1구역 분담금, 이주비 원금, 쌓인 이자 세 숫자를 지금부터 한 장에 적어 두시길 권합니다.

갈현1구역 분담금 내기 전에 확인할 다섯 가지

1. 감정평가 통지서 금액 — 위 분담금 표의 첫 줄에 넣어 계산합니다.
2. 관리처분 변경 총회의 새 비례율 — 공사비 인상과 4,467세대 반영 여부를 봅니다.
3. 조합이 대신 낸 이주비 이자 누계 — 입주 때 정산할 금액입니다.
4. 입주 잔금대출 가능 금액 — 분담금을 한 번에 내야 하니 미리 확인합니다.
5. 매수 예정이면 조합원 지위 승계 여부 — 관리처분 이후 매수는 원칙적으로 현금청산입니다.

갈현1구역 분담금 Q&A

Q. 갈현1구역 비례율은 얼마인가요?

A. 갈현1구역 재개발의 비례율은 2022년 관리처분계획 기준 98.48%입니다. 3.3㎡당 공사비 435만 원을 넣은 값이라 공사비가 오르면 내려갈 수 있습니다.

Q. 갈현1구역 84㎡ 조합원 분양가는 얼마인가요?

A. 갈현1구역 재개발 관리처분계획의 평균 분양가는 6억 2천만 원입니다. 59㎡는 4억 8천만 원, 74㎡는 5억 7천만 원입니다.

Q. 갈현1구역 분담금은 언제 내나요?

A. 갈현1구역 재개발은 계약금과 중도금 없이 입주할 때 분담금을 100% 냅니다. 미리 내면 할인을 받는 조건이 있습니다.

Q. 갈현1구역 이주비 이자는 누가 내나요?

A. 갈현1구역 재개발 이주비 이자는 지금 조합이 대신 내고 있고, 입주할 때 조합원이 정산합니다. 금리는 코픽스(6개월)에 2.58%p를 더한 변동금리입니다.

Q. 갈현1구역은 몇 세대로 바뀌었나요?

A. 2026년 7월 23일 정비계획 변경 고시로 4,116세대에서 4,467세대가 됐습니다. 임대주택 671세대가 포함됩니다.

Q. 지금 갈현1구역 집을 사면 입주권을 받나요?

A. 원칙적으로 받지 못합니다. 갈현1구역 재개발처럼 투기과열지구 재개발은 관리처분인가 이후 산 사람이 조합원이 될 수 없어 현금청산 대상이 됩니다.

출처

• 서울특별시 「서울시 정비사업 추진현황」(2026년 6월 기준) 서울 열린데이터광장 원문
• 한국경제 「은평구 ‘갈현1구역’ 재개발 정비계획변경 고시, 4467가구로」(2026.07.24) 원문
• 하우징워치 「’학교부지 고민’ 갈현1구역, 건축물 철거계획 보류」 원문
• 하우징워치 「갈현1구역, 은현교회·학교부지 ‘선결조건’」 원문
• 더벨 「롯데건설, ‘재개발 대어’ 갈현1구역 하반기 착공」(2025.01.14) 원문
• 아주경제 「힐스테이트 메디알레 대장아파트 기대감」(2025.05.14) 원문

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본 글은 단순 정보 제공용이며, 투자 권유가 아닙니다. 모든 책임은 본인에게 있습니다. 분담금·이주비·세금 계산은 가정에 따른 예시이며 개인별 결과는 다를 수 있으니 조합, 세무사, 금융기관에 확인하시기 바랍니다. 본문 속 사례는 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.