모아주택 사업 가치 평가와 주민 분담금 절감 효과

모아주택 사업 가치 평가와 공급 속도 가속화

모아주택 사업 가치 평가는 노후 주거지 재생을 위한 서울시 정책의 핵심 기준으로 자리 잡고 있습니다.
서울시는 대규모 재개발이 어려운 지역을 통합 정비하여 신축 아파트로 탈바꿈시키는 전략을 적극적으로 추진하고 있습니다.

오세훈 시장은 사업성 제고, 주민 분담금 절감, 사업 기간 단축이라는 세 가지 핵심 목표를 명확히 제시했습니다.

특히 무허가 주택이 다수 존재하는 똥골 마을과 같은 지역을 선도 사례로 지정하여, 사업 추진의 동력을 확보하고 전체적인 노후
주거 환경 개선 속도를 높이고 있습니다. 이러한 방식은 단순한 재건축을 넘어 도시 재생 차원의 정책 효과를 창출합니다.

주민 분담금 절감 효과와 사업성 보정 계수 적용

서울시는 모아주택 사업에서 주민들의 부담을 줄이기 위해 사업성 보정 계수를 도입했습니다.
사업성 보정 계수란 토지의 공시지가가 낮을수록 용적률을 상향 조정하여 사업성을 개선하는 방식으로, 원래 대규모 재개발에서만 적용되던 제도입니다.

이 제도의 도입으로 일반 분양 물량 확보가 용이해져 사업 재정 구조가 개선됩니다.

실제 시뮬레이션 결과, 모아주택 추진 지역의 평균 주민 분담금은 약 7천만 원 감소했고 공공 기여율도 8% 포인트 낮아졌습니다. 서울시 대부분의 모아타운 예정지는 공시지가가 평균 이하이므로, 이 제도의 광범위한 적용으로 재정적 부담 경감 효과가 기대됩니다.

사업 추진 기간 단축과 행정 절차 혁신

모아주택 사업의 또 다른 강점은 행정 혁신을 통한 기간 단축입니다.
서울시는 인허가 절차를 간소화하여 최대 2년 반까지 사업 기간을 줄이는 방안을 마련했습니다.
이를 통해 주민들의 빠른 입주가 가능해집니다.
또한 사업 초기에 필요한 조합 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 지원해 사업 추진 주체의 부담을 완화하고 있습니다.
예컨대 현저동 일대는 이러한 행정·재정 지원을 바탕으로 내년 9월 사업시행계획 인가를 목표로 하고 있으며, 2029년 말까지
약 300세대 준공을 추진하고 있습니다.

이는 모아주택이 단순한 주택 공급을 넘어 도시 정책의 혁신 모델임을 보여줍니다.

재개발 후 시세와 목동 학군 특수성의 영향

재개발 사업의 결과물은 투자자들에게 시세 추종 여부로 평가됩니다.
목2동 모아타운 추진 지역의 경우, 인근 목동 중심지의 최고가 아파트 단지 시세를 따라갈 수 있을지 여부가 주된 관심사입니다.
그러나 전문가들은 목동의 시세가 단순히 위치적 요인보다는 학군이라는 특수성에 기반한다고 분석합니다.
목동 신시가지 아파트와 신정동 일대는 우수한 학군을 배경으로 독립적 가격 체계를 형성하고 있으며, 이는 외부 지역과 구별되는 섬과 같은 역할을 합니다.
따라서 목2동 신축 아파트가 완공되더라도 목동 중심지의 학군에 배정될 수 없어 동일한 가치 평가를 받기 어렵습니다.

학군 프리미엄과 가격 격차의 구체적 사례

학군이 부동산 가치에 미치는 영향은 구체적인 거래 사례를 통해 입증됩니다.
목동 롯데캐슬 마이스트로는 준신축급 대단지임에도 전용 84㎡ 기준 약 13억 원 수준에서 시세가 형성됩니다.
반면, 목동 우성 아파트는 30년 이상 된 소규모 단지임에도 동일 면적이 약 16억 원에 거래됩니다.
이는 3억 원의 가격 차이를 보여주며, 학군 배정이 결정적인 요인으로 작용했음을 알 수 있습니다.
롯데캐슬 마이스트로는 양화초등학교에 배정되지만, 목동 우성 아파트는 월천초등학교에 배정되므로 학부모 수요층의 선호도가 달라지는 것입니다.
결국 학군 프리미엄이 구축 아파트의 가치를 신축 아파트보다 높게 만들 수 있음을 보여주는 대표적 사례라 할 수 있습니다.

목2동 재개발 이후 예상되는 시세 수준

목2동 재개발의 최종 가치 평가는 목동 중심지가 아닌 인접 지역과의 비교로 이루어질 가능성이 높습니다.
목동은 학군이라는 지역적 특수성으로 인해 독립적 시세 체계를 형성하고 있기 때문입니다.
따라서 목2동 재개발 단지는 염창동 시세와 비교될 가능성이 크다는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다.
다만 이는 목2동 자체 가치가 낮다는 의미가 아닙니다.
9호선 경유라는 우수한 입지 조건을 보유한 만큼, 재개발 시 충분히 긍정적인 가치 상승이 기대됩니다.
다만 투자자라면 목동 중심지와 직접적인 비교는 피하고, 해당 지역의 고유 특성과 교통 인프라를 고려한 평가가 필요합니다.

본 글은 일반적 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정과 책임은 전적으로 독자에게 있습니다. 시장과 제도는 변동될 수 있습니다.

서울특별시청/모아주택 정책 발표
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