1. 지방 미분양 해소와 서울 투자 전략: 양극화의 심화
2026년 새해가 밝자마자 대한민국 부동산 시장은 두 개의 큰 파도를 맞이했습니다.
하나는 정부가 작심하고 내놓은 지방 미분양 구제책이고, 다른 하나는 서울시의 파격적인 재개발 규제 완화입니다.
지금 시장은 “지방은 안전하게, 서울은 수익성 있게”라는 두 가지 시그널을 동시에 보내고 있습니다.
특히 1월 9일 발표된 ‘경제성장전략’과 1월 5일 통과된 ‘서울시 도시계획 조례’는 투자자라면 반드시 뜯어봐야 할 핵심 문서입니다.
오늘 파이낸스허브는 이 복잡한 흐름 속에서 우리가 취해야 할 지방 미분양 해소와 서울 투자 전략을 명확히 제시해 드립니다.
2. 지방 시장: ‘주택환매 보증제’라는 안전판
가장 눈에 띄는 변화는 지방 부동산 시장에 ‘환불 보장’ 옵션이 생겼다는 점입니다.
그동안 지방 투자를 망설이게 했던 가장 큰 이유는 “샀다가 집값이 떨어지면 어쩌지?”라는 공포였습니다.
정부는 이를 해소하기 위해 ‘주택환매 보증제’를 하반기부터 도입합니다.
- 핵심 구조: 수분양자가 입주 후 일정 기간이 지난 뒤, 리츠(REITs)에 분양가 수준으로 집을 되팔 수 있는 권리를 부여합니다.
- 세제 혜택: 비수도권 준공 후 미분양 주택 취득 시 세제 특례 기준이 6억 원에서 7억 원으로 상향되었습니다.
또한, 인구감소지역(89곳)의 주택은 다주택자가 추가 매수하더라도 양도세와 종부세 산정 시 주택 수에서 빠지게 됩니다.
이는 강원 강릉, 전북 익산, 경북 경주 등 세컨드 홈 수요가 있는 지역에 강력한 호재로 작용할 것입니다.
3. 서울 시장: 조례 개정으로 ‘사업성’ 확보
지방이 ‘안전’을 강조했다면, 서울은 철저히 ‘수익성’ 개선에 초점을 맞췄습니다.
지난 1월 5일 통과된 ‘서울시 도시계획 조례 개정안’은 재개발·재건축 시장의 판도를 뒤흔들고 있습니다.
이 변화의 핵심은 조합원의 분담금을 낮춰준다는 데 있습니다.
- 용적률 110% 중첩: 지구단위계획구역 내에서 용도지역 변경 없이도 용적률을 최대 110%까지 올릴 수 있습니다. 더 높게 지어 일반 분양을 늘릴 수 있다는 뜻입니다.
- 상가 의무비율 축소: 주상복합을 지을 때 골칫덩이였던 상가 비율을 10% 미만으로 줄일 수 있게 되었습니다.
이제 서울 투자의 기준은 단순한 입지가 아닙니다. “이번 조례 개정으로 용적률 혜택을 받아 분담금이 획기적으로 줄어드는 곳인가?”를 따져봐야 합니다.
노량진, 성수 등 역세권 준주거지역의 가치가 재평가될 시점입니다.
4. 거시경제: 금리 인하 신중론과 전세가의 역습
하지만 무턱대고 달려들기엔 금융 환경이 만만치 않습니다.
한국은행은 ‘2026 통화신용정책’을 통해 수도권 집값 자극을 우려하며 “금리 인하를 신중하게 하겠다”고 못 박았습니다.
설상가상으로 정책 대출인 보금자리론 금리마저 1월 1일부터 0.25%p 인상되었습니다.
돈 빌리기는 더 어려워졌는데, 집값을 밀어 올리는 압력은 거세지고 있습니다. 바로 ‘전세가’ 때문입니다.
전문가들은 올해 서울 전세가 상승률(4.7%)이 매매가 상승률(4.2%)을 앞지를 것으로 보고 있습니다.
전세가율이 높아지면 갭투자 수요가 자극받고, 이는 다시 매매가를 밀어 올리는 악순환이 반복될 수 있습니다.
실수요자에게는 지금이 자금 조달 계획을 가장 보수적으로 짜야 할 시기입니다.
5. 결론: 기회는 디테일에 있다
2026년 초반 시장은 혼조세지만, 기회는 분명합니다.
지방 미분양 해소와 서울 투자 전략의 핵심은 다음과 같습니다.
- 지방 투자: ‘주택환매 보증제’가 적용되는 단지를 우선적으로 선별하세요. 하락 방어권이 있는 곳은 실거주 겸 투자로 매력적입니다.
- 서울 투자: 조례 개정의 수혜를 입는 ‘역세권 초기 재개발’ 구역을 찾으세요. 사업성이 개선된 곳은 속도가 빨라집니다.
- 자금 관리: 금리 인하 기대감만 믿고 무리한 대출을 일으키지 마세요. 강화된 자금조달계획 증빙에 대비해야 합니다.
시장의 제도는 바뀌었고, 정보의 격차가 곧 수익의 격차입니다. 지금 바로 나의 자산 포트폴리오를 점검해 보시기 바랍니다.
출처 고지문 본 글은 일반적 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정과 책임은 전적으로 독자에게 있습니다. 시장과 제도는 변동될 수 있습니다.
외부 링크: 국토교통부 공식 보도자료 확인하기
