송파구 삼전동 민간 도심복합개발 위험성과 내부 갈등의 실체는

삼전동 입지 기대감과 송파구 삼전동 민간 도심복합개발의 출발점

송파구 삼전동 민간 도심복합개발 논의는 삼전역과 석촌고분역을 중심으로 강남과 잠실을 동시에 활용할 수 있는 입지적 장점을 기반으로 확산되었습니다.

이 지역은 9호선을 이용해 강남 업무지구와 여의도 금융지구로 이동하기 편리하며, 잠실 생활 인프라까지 활용할 수 있어 교통과 주거 환경이 조화를 이룹니다.

투자자들은 이러한 입지적 이점을 대규모 개발 사업과 결합해 높은 미래 가치를 기대하는 흐름을 보이고 있습니다. 민간 도심복합개발은 기존 소규모 모아타운과 달리 여러 블록을 통합해 대단지로 구성할 수 있다는 장점을 바탕으로 논의가 확대되었습니다.

설계 과정에서는 1만 세대 수준의 대규모 단지 조성이 가능하다는 전망이 언급되며 개발 기대감이 빠르게 형성되었고, 용적률 완화 혜택이 부여될 경우 대형 시공사 참여 가능성까지 제기되었습니다.

외형적으로 보면 장점이 선명한 사업처럼 보이지만, 정책적 환경과 내부 구조를 함께 고려할 때 상황은 크게 달라집니다.

정책적 의도와 민간 도심복합 제도의 한계

국토교통부는 국토·도시 정책을 총괄하는 중앙 행정기관이며 각종 주택 공급 정책을 실무적으로 설계합니다.

민간 도심복합개발은 과거 도심 공공주택 복합사업(3080)의 연장선에 있는 제도이기 때문에 정책 기조가 유지된다는 특징이 존재합니다.

3080 사업이 처음 시행될 때 전국적으로 341곳이 접수되었으나 최종 선정된 지역은 21곳에 불과했습니다.

당시 강남구·서초구·송파구는 단 한 곳도 지정되지 않았고, 국토교통부는 지가가 낮고 개발 필요성이 높다고 판단되는 강북구·동대문구·은평구 등으로 기회를 집중했습니다.

이미 형성된 고가 지역의 개발 이익을 공공이 보전해 주는 것이 아니라 상대적으로 낙후된 지역의 정비를 지원한다는 방향성이 명확히 반영된 것입니다.

이런 정책적 선례는 향후 민간 도심복합개발에서도 그대로 이어질 가능성이 높으며, 고가 주거지인 송파구 삼전동이 선정될 가능성은 애초에 낮다는 결론에 도달합니다.

정책적 흐름을 외면하고 사업성만 강조하는 방식은 실질적인 결과와 멀어질 수밖에 없습니다.

내부 갈등을 키우는 자산 규모의 극심한 격차

삼전동은 다양한 자산 규모의 소유자가 혼재하는 지역이며 이 구조는 민간 도심복합개발 동의율 확보에 직접적인 장애 요소로 작용합니다.

동의율은 사업 추진의 필수 요건이며 민간 도심복합개발은 67% 이상을 확보해야 추진이 가능합니다.

그런데 삼전동에는 1억~5억 수준의 다세대 주택 보유자와 50억~60억 규모의 꼬마빌딩 보유자가 섞여 있습니다.

꼬마빌딩은 상업용·업무용·주거용 기능을 복합적으로 가진 중규모 부동산이며 강남권에서는 자산가의 주요 투자처로 활용됩니다.

이런 대규모 자산 보유자들은 자신의 부동산을 공공이나 민간의 정비 사업에 편입시키는 것을 꺼리는 경향이 강합니다.

모아타운 추진 당시에도 고가 자산 보유자들이 적극적으로 반대해 지역 내 갈등이 이미 한 차례 폭발한 바 있고, 이 경험은 도심복합 개발에서도 동일하게 반복될 가능성이 큽니다.

자산 규모가 다르면 요구 조건도 전혀 다르기 때문에 합의점을 찾기 어려우며 협상 과정은 불필요한 장기화로 이어질 수 있습니다.

최근 매입자 규제와 민간 도심복합 전환의 구조적 문제

모아타운은 동의 절차를 원주민 중심으로 유지하기 위해 2022년 이후 매입한 건물 소유자의 동의 비율이 30%를 초과하면 주민 제안을 불허하는 제도를 적용합니다.

모아타운 제도는 소규모 정비 사업을 효율적으로 추진하기 위한 지방자치단체 기반의 도시정비 프로그램이며 외부 투기 세력의 개입을 제한하는 장치를 포함합니다.

삼전동은 지난 몇 년간 다세대 거래가 매우 활발했고 2022년 이후 등기된 매입자가 많기 때문에 모아타운 제도에 따라 주민 제안 자체가 성립하기 어려운 구조를 가지고 있습니다.

이런 이유로 삼전동은 모아타운 방식에서 민간 도심복합개발 방식으로 자연스럽게 선회했지만 제도적 제한을 우회했다고 해서 정책적 기조까지 바뀐 것은 아닙니다.

국토교통부는 최근 매입자 주도의 개발 움직임을 부정적으로 평가해 왔고 특히 강남권에서 나타나는 투기적 매입 증가에 대해 여러 차례 경고를 제시했습니다.

이런 흐름을 고려하면 삼전동이 민간 도심복합 방식으로 추진되더라도 정책적 지원을 받을 가능성은 사실상 낮으며, 외형적인 전환만으로 사업이 탄력을 받기는 어렵습니다.

개발 기대감과 실제 정책 흐름의 괴리

삼전동 일대에서는 민간 도심복합개발이 외형적으로 화려해 보인다는 이유로 조기 참여를 유도하는 주장들이 나타나고 있습니다. 그러나 개발 사업은 시장 기대감보다 정책 방향에 따라 움직이며 정책적 지원이 수반되지 않은 사업은 장기간 표류할 위험이 큽니다.

국토교통부가 개발 기회를 제공한 지역들을 살펴보면 강북구·동대문구·은평구 등 상대적으로 저평가됐던 지역이 중심이며 공공이 개입하는 개발 모델은 이 같은 균형 발전 취지를 기반으로 설계되었습니다.

송파구 삼전동은 이미 높은 지가를 형성한 지역이고 기반 시설도 충분히 갖춰져 있어 정책상 ‘지원 대상’에 해당하지 않는다는 점이 반복해서 확인됩니다.

입지적 장점과 대규모 개발 구상만으로 정책의 방향성이 변경되기는 어렵고, 정책이 추구하는 목표와 사업 제안자의 의도가 충돌하는 구도에서는 현실적 실행 가능성이 낮아질 수밖에 없습니다.

투자 판단에서 정책 연속성을 고려해야 하는 이유

도심복합개발 사업의 성패는 제도의 우수성보다 정책 결정자가 어디에 기회를 배분하느냐에 따라 결정됩니다.

개발 정책은 정치·경제·지역 균형 발전을 종합적으로 고려해 설계되며 특정 제도가 지역 간 상황을 역전시키는 방식으로 작동하지는 않습니다.

삼전동은 모아타운 추진이 무산된 경험이 있고 민간 도심복합개발로 전환해도 정책적 벽과 내부 갈등이라는 두 가지 구조적 제약에서 벗어나기 어렵습니다.

개발 기대감만으로 투자를 결정하면 정책적 흐름과 충돌할 가능성이 발생하고, 그 결과 장기간 자금이 묶이는 위험이 확대될 수 있습니다. 투자자가 제도의 외형보다 정책 결정자의 실제 지정 사례를 분석해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

국토교통부가 실제로 개발 기회를 부여한 지역을 보면 정책이 어디를 우선순위로 판단하는지 명확히 드러나며, 이를 기반으로 접근해야 투자 판단의 안정성이 확보됩니다.

본 글은 일반적 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정과 책임은 전적으로 독자에게 있습니다. 시장과 제도는 변동될 수 있습니다.

출처

• [출처] 국토교통부 도심 공공주택 복합사업(3080+) 관련 자료 – https://www.molit.go.kr/
• [출처] 국토교통부 「도심복합사업 및 민간 도심복합 개발법」 관련 보도자료 – https://www.molit.go.kr/