서울 아파트 시장 불안 요인, 집값 상승의 진짜 원인은 무엇일까

서울 아파트 시장 불안 요인과 거래 급증의 현실

서울 아파트 시장 불안 요인은 거래량 급증과 가격 상승에서 뚜렷이 드러납니다. 명지대학교 이광수 교수는 최근 일부 지역의 집값과 거래량이 동반 상승하며 시장이 과열 조짐을 보이고 있다고 설명했습니다. 김인만 부동산연구소장은 9월 서울 아파트 거래량이 6,500건을 돌파해 8,000건에 이를 가능성이 높다고 밝혔습니다. 불과 두 달 전 4천 건대였던 거래량이 급증한 것은 수요가 다시 시장으로 몰리고 있음을 의미합니다. 현장에서는 매물을 찾기 어려울 정도로 공급이 부족하며, 집주인들이 호가를 수천만 원씩 올리는 상황이 빈번하게 나타나고 있습니다. 이는 시장의 불안정성이 심화되고 있음을 보여주는 지표입니다.

정부의 규제 대책, 시장 안정에 실효성 있을까

정부는 세 번째 부동산 대책을 예고하며 규제 지역 확대와 대출 규제 강화로 수요 억제를 시도하고 있습니다. 그러나 전문가들은 이 조치가 단기 안정 효과에 그칠 가능성이 크다고 지적합니다. 이광수 교수는 한국 부동산 시장이 이미 투자 자산화되어 있어, 예상 가능한 규제만으로는 시장 심리를 바꾸기 어렵다고 평가했습니다. 반면 김인만 소장은 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정될 경우 일시적으로 거래량이 줄고 가격 상승세가 둔화될 가능성을 인정했습니다. 그러나 이러한 규제에 시장이 적응하면 효과는 빠르게 사라질 수 있다고 경고했습니다.

공급 부족보다 심리적 패닉 바잉이 더 큰 불안 요인

시장 불안의 핵심이 공급 부족인지, 아니면 투자 심리인지에 대한 논쟁도 이어지고 있습니다. 김인만 소장은 공급 부족을 부인하지 않지만, 이광수 교수는 단기 급등의 원인은 갑작스러운 수요 폭증이라고 설명했습니다. 성동구와 마포구처럼 특정 지역의 집값 상승은 지방 투자자 유입과 갈아타기 수요 확대로 인한 현상이라는 것입니다. 김 소장은 여기에 더해 주식·금·코인 등 자산 전반의 상승이 현금 가치 하락에 대한 공포로 이어지면서, 이른바 ‘패닉 바잉’이 촉발됐다고 분석했습니다. 단순 규제로는 이러한 심리를 제어하기 어렵다는 것이 전문가들의 공통된 견해입니다.

재건축 완화 정책, 공급 확대냐 집값 자극이냐

서울시의 재건축 규제 완화가 시장 안정에 도움이 되는지를 두고도 의견이 엇갈립니다. 이광수 교수는 재건축 완화가 단기적으로 집값 상승을 자극한다고 경고했습니다. 은마아파트 재건축 사례처럼 실제 신규 공급보다 투자 기대감이 커지면서 오히려 수요가 폭등하는 역효과가 발생할 수 있다는 것입니다. 반면 김인만 소장은 장기적인 공급 확보를 위해 재건축이 불가피하다고 반박했습니다. 그는 박원순 전 시장 재임 기간 10년간 재건축을 제한한 결과 서울 공급이 크게 줄었다고 지적하며, 재건축 완화는 장기적 균형을 위한 정책이라고 강조했습니다.

정부의 정책 예고가 시장 불안을 키운다

전문가들은 정부가 정책 예고를 통해 오히려 시장에 잘못된 신호를 주고 있다고 비판합니다. 이광수 교수는 “집값이 오르면 대책을 내놓겠다”는 식의 발언이 매수자들에게 ‘지금 사야 한다’는 신호로 작용한다고 지적했습니다. 정책은 사후 대응이 아닌 선제적 조치로 시행돼야 시장 안정 효과가 크다고 강조했습니다. 김인만 소장 역시 정부가 세금이나 대출 규제를 예고할 때마다 오히려 시장이 불안정해진다고 지적했습니다. 과거 문재인 정부 시절처럼 집값 상승→규제 강화→시장 혼란의 악순환을 반복하지 않기 위해서는 근본적 접근이 필요하다는 데 두 전문가 모두 의견을 같이했습니다.

똘똘한 한 채 현상, 조세 구조의 근본적 재설계 필요

최근 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 다시 확산되고 있습니다. 정부는 1주택자 감면 혜택이 고가 주택 쏠림을 부추긴다고 보고 있습니다. 이광수 교수는 우리 세제 체계가 1가구 1주택 실거주 중심으로 개편돼야 한다고 강조했습니다. 반면 김인만 소장은 다주택자 중과세가 오히려 한 채 집중을 유발했다고 지적하며, 주택 수가 아닌 보유 금액 기준의 세제 개편을 제안했습니다. 예를 들어 50억 원짜리 한 채 보유자는 고세율을, 1억 원짜리 세 채 보유자는 저세율을 적용하는 방식입니다. 두 전문가는 방향성에는 차이가 있으나, 조세 체계의 정밀한 개혁이 불가피하다는 점에는 의견을 같이했습니다.

본 글은 일반적 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정과 책임은 전적으로 독자에게 있습니다. 시장과 제도는 변동될 수 있습니다.

출처 모음
서울경제 / “서울 아파트 거래량 급증, 시장 불안 신호”https://www.sedaily.com
국토교통부 / “부동산 정책 추진 방향”https://www.molit.go.kr