“집값 포기했나?” 대통령 발언… 부동산 규제 역설과 공급 대책 전망

1. 부동산 규제 역설과 공급 대책 전망: 혼돈의 서막

“정책을 아무리 쥐어짜도 대책이 없다.”

최근 대통령의 이 발언이 부동산 시장을 뒤흔들고 있습니다.

수십 번의 대책에도 잡히지 않는 집값에 대한 구조적 한계를 사실상 인정한 것으로 해석되기 때문입니다.

대통령실은 “제대로 된 대책이 준비되어 있다”며 진화에 나섰지만, 시장의 불신은 깊어지고 있습니다.

지금 우리가 주목해야 할 핵심 키워드는 부동산 규제 역설과 공급 대책 전망입니다.

정부가 광역 단위로 토지거래허가구역을 묶자, 시장은 예상과 정반대로 움직였습니다.

“어차피 다 규제 지역이라면, 가장 좋은 곳을 사자.”

이런 심리가 확산되면서 강남 3구와 용산으로 수요가 더욱 쏠리는 기현상이 나타났습니다.

규제를 강화할수록 오히려 핵심지의 가치만 높여주는 ‘규제의 역설’이 발생한 것입니다.

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2. 대출 규제가 부른 풍선 효과: 신용대출과 ‘엄빠 찬스’

정부의 강력한 대출 규제는 자금의 흐름을 왜곡시켰습니다.

주택담보대출을 막으면 집을 안 살 것이라는 정부의 기대는 빗나갔습니다.

사람들은 대출이 막히자 포기하는 대신, 우회로를 뚫기 시작했습니다.

통계에 따르면 주택담보대출은 줄었지만, 신용대출은 2년 만에 최대치를 기록했습니다.

부족한 자금을 메우기 위해 마이너스 통장을 뚫고, 가족에게 돈을 빌리거나 증여를 받는 사례가 폭증하고 있습니다.

심지어 이미 집이 있는 가족 구성원이 신용대출을 받아, 집을 사려는 가족에게 빌려주는 ‘가족 금융’까지 등장했습니다.

이는 유동성이 사라진 것이 아니라, 규제를 피해 음지로 숨어들었음을 의미합니다.

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3. 건설업 붕괴와 다가오는 공급 절벽의 공포

당장의 집값보다 더 무서운 것은 미래의 공급 부족입니다.

현재 건설 시장은 ‘빙하기’ 그 자체입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 사고액이 70% 급감했다는 뉴스는 착시입니다.

사고가 안 난 것이 아니라, 건설사들이 아예 공사 자체를 시작하지 않고 있기 때문입니다.

연간 2,000여 개의 건설사가 문을 닫고 있으며, 현장 기술자들은 일자리를 잃고 흩어졌습니다.

지금 착공이 멈추면 2~3년 뒤 입주 물량은 ‘0’에 수렴하게 됩니다.

이는 필연적으로 심각한 공급 절벽을 불러와, 향후 집값 폭등의 강력한 뇌관이 될 수밖에 없습니다.

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4. 전세의 종말과 ‘임차인 검증’ 시대

규제의 여파는 임대차 시장의 풍경도 완전히 바꿔놓았습니다.

보유세 부담과 각종 규제에 지친 임대인들은 전세를 없애고 월세로 전환하고 있습니다.

과거 서울의 전세 피난처였던 경기도마저 월세화가 가속화되고 있습니다.

이제 임대차 시장은 ‘신뢰’가 아닌 ‘검증’의 시대로 진입했습니다.

정부의 압박에 반발한 집주인들이 세입자를 까다롭게 가려 받기 시작한 것입니다.

‘임차인 스크리닝 서비스’ 도입 논의가 활발해지며, 앞으로는 세입자도 전 집주인의 추천서나 평판 관리가 필요한 시대가 올 것입니다.

정부가 평택, 고양 등 LH 유보지를 활용한 7만 호 공급을 예고했지만, 당장 내년의 전세난과 공급 부족을 해결하기엔 역부족이라는 평가가 지배적입니다.

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5. 결론 및 제안: 각자도생의 시대, 생존 전략

시장은 정부의 통제를 벗어나 복잡하게 흘러가고 있습니다.

규제의 역설 속에서 넋 놓고 기다리는 것은 위험합니다.

첫째, 가용 자금을 보수적으로 재점검하세요. 주담대 규제뿐만 아니라 DSR(총부채원리금상환비율) 강화를 고려하여, 신용대출과 가족 차용 등 동원 가능한 현금 흐름을 미리 파악해야 합니다.

둘째, 지방 핵심지와 인프라 호재를 주목하세요. 수도권 규제가 심해질수록, 규제가 덜하고 인프라 투자가 집중되는 지방 핵심지의 실거주 가치는 재평가될 것입니다. 정부의 SOC 예산이 투입되는 지역을 눈여겨보십시오.

셋째, ‘월세화’ 흐름에 대비하세요. 전세 매물은 갈수록 줄어들 것입니다. 다음 계약 시점에 전세가 없을 가능성을 열어두고, 반전세 전환이나 매수 타이밍을 선제적으로 고민해야 합니다.

혼란스러운 시장일수록 기회는 준비된 자에게 찾아옵니다.

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출처 고지문 본 글은 일반적 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정과 책임은 전적으로 독자에게 있습니다. 시장과 제도는 변동될 수 있습니다.

국토교통부 (부동산 정책 및 보도자료 공식 출처) http://www.molit.go.kr

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